不動産投資における積算評価とは!?銀行融資の際に重要となる積算評価(担保力)について解説

不動産投資における積算評価とは!?銀行融資の際に重要となる積算評価(担保力)について解説

こんにちは。チリ毛(@chirigetravel)です。

この記事では不動産投資における積算評価(担保力)について解説します。

投資の観点から見たときの不動産物件にはいくつかの評価指標があります。

不動産投資における評価指標については、以下にて解説しています。

 

その中でも今回は、銀行融資を組む時と売却時に重要となってくる担保力(積算評価)とは何を指すのか、解説していきます。

 



積算評価(担保力)とは

不動産投資物件の良し悪しを判断するときに、家賃収入を得ることを目的とした場合に最も注目すべきなのは「収益力(収益評価)」です。

しかし仮に何らかの事故(火事や事故物件など)があり物件からの収益が途絶えてしまった場合、収益力はなんの役にも立たない指標になってしまいます。

 

そこで重視されるのが、その物件でいくら稼げるのかという「収益力」ではなく、

  • 土地と物件自体にいくらの価値があるのか?
  • 売りに出せばいくらの値がつくのか?

という「積算評価」です。

いわゆる不動産物件の本質的価値とも言えます。

 

積算評価とは簡単に言えばその土地と建物にどれくらいの価値があるのかを、一定の方法で査定し評価した物を言います。

具体的な計算方法は以下です。

土地:土地面積×路線価

建物:再調達価格×建物面積×残法定耐用年数/法定耐用年数

上記をの計算によって得られる数値が積算評価となります。(実際には上記で算出される数値は目安と考えるべきです)

 

積算評価の影響力

積算評価がどんなものであるかが分かったところで、積算評価にはどのような役割があり、また効果・影響力を持っているのか解説していきます。

融資額に影響

銀行から融資を受ける際に、積算評価は大きな役割を持っています。

お金を貸してくれる金融機関は、2つの視点で融資をするかどうかを判断しています。

 

一つは、お金を貸した不動産賃貸事業(不動産投資)がどれくらい儲かる可能性があるのか?という「収益評価

もう一つが、仮に儲からずに銀行への返済が滞った場合、最悪物件を売りに出すことでお金を回収できるであろう積算評価

この2つの片方もしくは両方を判断基準として金融機関は融資を行います。

 

上記の2つの数値が悪い場合、金融機関は融資をしてくれないのです。

理由は簡単。

儲かるかもわからない、最終的に回収も難しければ、誰もお金を貸したいとは思いませんよね?

売却価格に影響

積算評価が良くなかった場合、銀行が融資をしてくれない可能性が高くなることは上記で解説しました。

そしてそれは、融資がつかない=物件の価値が低いという解釈も成り立ちます。

そうなってくると、今度は自分が物件を手放す(売却)際にも悪い影響となり、積算評価が低い物件は価値が低い物件であるとされ、買い叩かれる可能性があるとことを意味しています。

 

物件を所持している間の家賃収入(収益力)だけが目的で、売却利益は気にしないということであれば問題はありません。

しかし売却時に損をしない、もしくは利益を出すことを狙うのであれば、積算評価も気にして物件を購入する必要があるのです。

 

積算評価の変動

積算評価は、あらゆる条件によって変動します。

その変動の一例をご紹介します。

金融機関によって評価が変わる

積算評価の計算方法は上記でご紹介しました通り、

土地:土地面積×路線価

建物:再調達価格×建物面積×残法定耐用年数/法定耐用年数

で算出されます。

 

しかし必ずしも上記の計算通りの金額で物件が売れるわけではありません。

銀行が積算評価で気にしているのは、返済が滞った際に、物件を処理すればいくらで売れるのか?という点です。

この「いくらで売れるのか?」というのは、

裁判所で競売にかけたときにいくらで落札されるのか?

と言い換えることもできます。

 

この落札価格は時々によって変わるため、予測するしかありません。

この予測の根拠となるのが積算評価なわけですが、この予測金額は金融機関によって大きく変わります

上記の計算で得られる数値はあくまで目安と考えましょう。

時代によって変わる

同じ金融機関であっても時期によって積算評価は異なってきます。

例えば、日本経済が不景気になり、会社の倒産や業績の悪化が目立ず様な社会情勢になると、金融機関は融資を慎重になります。

融資をしても倒産をされてしまうと回収が出来ない可能性が上がるからです。

 

そのような時は積算評価も厳し目に算出されますし、逆に景気が良くなると高めの積算評価をして積極的にお金を貸したりもします

年数によって変動

上記の計算式をみれば、年数が経てば経つほど、物件の積算評価が下がることがわかると思います。

 

土地に関しては面積は不変であり、半永久的に残るものと考えられていますので、価格の変動は公示地価や基準地価にのみ連動します。

一方で建物は、土地同様に建物面積が変わることはありませんが、老朽化によって価値は減少していくものと扱われます。

老朽化によって価値が減少していくため、積算評価は建物が老朽化した分だけ年々価値を下げていくのです。

 

老朽化した物件は積算評価が下がるため、銀行からの融資額も少なくなりますし、売却価格も低下していくのです。

 

まとめ

この記事では不動産投資における積算評価(担保力)について解説しました。

銀行融資を利用しない場合や、取得した不動産をずっと持ち続け、売却の事を考えないのであれば積算評価については余り考える必要はありません。

 

しかし迅速な資産拡大や、急な現金工面のためには融資や売却は有効な手段ですので、不動投資をする方は考慮に入れた投資プランを組みましょう。

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この記事が少しでもあなたの役に立てば幸いです。