不動産投資におけるオフィス系の物件が持つメリットとデメリットを解説

不動産投資におけるオフィス系の物件が持つメリットとデメリットを解説

こんにちは。チリ毛(@chirigetravel)です。

この記事では不動産投資で購入する事ができる物件の中でオフィス系(ビル、商業施設など)の物件の特徴について、「住居系物件」と「店舗系物件」比較した場合のメリットとデメリットを中心に紹介します。

不動産投資で購入する物件を大きい枠で分類すると「住居」「オフィス」「店舗」の3つに分けることができます。

 

投資家が購入できる物件の種類は上記以外にもありますが、賃貸として物件を貸し出すことを目的とした場合、主な投資先は上記の3つになります。

 

その他にどんな投資先があるのか?という点については以下の記事にてまとめて紹介しています。

 

それぞれの特徴とメリット・デメリットを把握することで、今の自分に適した投資先を判断することができますし、将来的な投資計画も立てやすくなります

簡単な結論としては、投資初心者の場合は「住居」系の物件を買い進めていき、キャッシュに余裕ができ、経験もしっかりと積み、知識もしっかりと身に付けた段階で「オフィス」や「店舗」に手を出していくのが望ましいです。

 



「オフィス」系物件のメリット

まずはオフィス系の物件のメリットを紹介していきます。

オフィス系の物件は住宅系とは異なり、入居者を守るための権利である「住居権」が発生しないため、大家と入居者とでは「大家が有利」という点が大きな特徴となります。

 

家賃が値上げしやすい

住居系の物件と異なり「住居権」が発生しないオフィス系の物件は、何事も大家有利で進めることができます。

それは家賃の値上げの際にも当てはまります

周囲の家賃相場や物件価格の向上に合わせて家賃上昇の交渉を強気に迫ることができますし、家賃滞納や契約違反の場合の退去に関しても「住居系物件」と比べてスムーズに行うことができます。

法律というのは当然ですが大きな力と効果を発揮するのです。

 

管理が楽

四六時中人が住むことになる住居系物件と比較して、オフィス系物件は殆どの場合夜には人が居ないでしょう。

そのため、なにか物件の不具合があった場合も人がいない時間帯を利用して気兼ねなく修理作業をすることができます。

さらに、オフィスと利用しているだけでその場で生活しているわけではありませんので、施設の不具合に対しても寛容な面があります。

緊急度が低いとも言えます。

 

そもそもオフィス系物件や店舗系物件は、内装を入居者自身で作り上げるため、オーナーが対応しなければけないような不具合の範囲が狭いです。

そのため、大家である不動産のオーナーからすると「住宅系物件」と比べて管理が楽であると言えます。

 

保証料として敷金を多く取れる

「住宅系物件」の場合、物件の修繕の保証料として預かる「敷金」は、1ヶ月や2ヶ月を預かるのがせいぜいですが、オフィス系や店舗系の場合はより多くの敷金を預かることができます。

その金額に幅は大きいのですが、6ヶ月分であったり場合によっては10ヶ月分の敷金を預かることもあります。

それだけ何かあった場合の保険になります。

 

最低限の内装で貸し出せる

住宅系の物件の場合、トイレやお風呂、洗面台、台所などの備え付けの内装施設がないと入居者は決まらないでしょう。

しかしオフィス系や店舗系の物件は住宅系の内装設備が整っている必要がありません。

物件を利用する入居者によって利用用途が大きく異なりますので、入居者側で自身の希望に合わせて内装を整備するのが一般的です。

そのため、不動産オーナー側で凝った内装をする必要もなく、スケルトンの状態のままでも借り手がつくこともあるのです。

 

原状回復工事の手間がない

内装を入居者の好みの通りに改装することが前提のオフィス系物件や店舗系物件は、原状回復までが入居者側の責任になります。

住宅系の物件の場合は不動産オーナーが現状回復工事の手配をして物件を元の状態に戻さなければなりませんが、オフィス系物件や店舗系物件は入居者が原状回復のための工事をすべて発注し、完了した時点での引き渡しを行うのが通例となっています。

 

内装の面やトラブル時などの対応も含めて、大家としての手間が少ないのがオフィス系物件や店舗系物件の特徴でありメリットと言えるでしょう。

 

「オフィス」系物件のデメリット

ここまではオフィス系物件のメリットについて紹介してきましたが、ここからはデメリットについて解説していきます。

 

景気に影響を受けやすい

不動産投資自体が他の投資(株、FX、暗号通貨取引など)と比べて、急激な景気変動に強いという特徴を持っていますが、不動産投資の中ではオフィス系の物件は景気変動の影響を受けやすいです

なぜなら、オフィス系の物件に入居しているのは景気の変動を受けやすい中小企業であり、不景気のアオリを受けて倒産ということになれば、当然家賃を払えませんので入居者は出ていくことになります。

 

そして不景気だとその状況は全国的に多発しますので、オフィス物件の需要が低下することになります。

オーナー側からすると空室リスクが高まるということが言えますし、借り手を見つけるために家賃を下げざるをえなくなってくることもあります。

そのような景気の波に影響されやすいというのが、デメリットと言えるでしょう。

 

立地を間違えると借り手がつかない

オフィス系の物件は事業のために使われるという特性から、顧客や取引先に近い場所であったり、交通の便が良い都心部の人気が圧倒的に高いのが特徴です。

そのため会社などは都心部の中でも特定の場所に固まりやすく、その人気エリアから外れると急激に需要が落ちてしまいます。

つまり、オフィス系の物件は購入する立地を間違えると、入居者音確保にとても苦労することになるのです。

 

その意味で、住宅系物件や店舗系物件以上にエリアマーケティングが重要となってきます。

エリアマーケティングの重要性と、住宅系におけるエリアマーケティングの方法は以下の記事にて解説しているので、興味があればぜひ読んでみてください。

 

需要が都心に集中しており、地方だとオフィス系物件の入居希望者を見つけにくという点を覚えておきましょう。

 

初心者では家賃相場の予測が難しい

オフィス用の物件の家賃相場を表す言葉として「坪単価」という言葉が使われます。

この「坪単価」という言葉は「家賃がいくらか」で判断する住宅系物件の価格の表現方法と少々異なるため、多くの人にとって馴染みがないものです。

そのため、オフィス系の不動産投資で相場を把握するためには、この言葉が意味するところを理解し、坪単価が変動する要因を知っておく必要があるのです。

 

それでは簡単に坪単価について紹介します。

オフィス物件や店舗物件における坪単価とは、1坪(3.3平方メートル。約2畳)あたりの賃料のことを指します。

そしてこれらの物件の家賃は「坪単価×坪数」で算出されます。

 

住宅物件と同様に賃料だけでなく坪単価としての指標も表される理由は、坪単価の違いによって坪数(物件の広さ)以外の物件の価値を簡単に把握できることです。

言い換えれば、坪単価の比較だけで物件の良し悪し、グレードの高さを把握する事ができるのです。

 

この「物件の良し悪し」や「グレードの高さ」と言い換えることができる「坪単価」ですが、どのような要因で決定されるのでしょうか?

その要因は、

  • 土地の値段
  • 建物のグレード
  • エリアの需要(人気)の高さ

です。

これらの要素を把握し、物件の坪単価や家賃相場を把握していくのが、オフィス用物件や店舗用物件の特徴であり難しさであると言えます。

 

まとめ

オフィス系物件が持つメリットとデメリットについて紹介しました。

住居系物件と比べると参集するハードルが少々高めですが、慣れてしまうと手間も少なく手離れが良いのがオフィス系物件の特徴です。

 

不動産投資で失敗しないために最低限必要なのが知識です。

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不動産投資の知識をしっかりと身につけてから、不動産投資に挑戦しましょう。