不動産投資におけるワンルームマンションとファミリータイプ物件の長所と短所を比較して解説

不動産投資におけるワンルームマンションとファミリータイプ物件の長所と短所を比較して解説

こんにちは。チリ毛(@chirigetravel)です。

今回は不動産投資において、住宅系の物件の中で投資対象となる「個人向けワンルーム物件」と「家族向けファミリータイプ物件」について、それぞれどんな特徴・長所・短所があるのか、ご紹介していきます。

 

この記事は、

  • 不動産投資には興味があるけど、どんな物件購入するのが自分に向いているのかわからない?
  • 調べてみると住宅用として買える物件には一人で住むワンルーム物件とか、家族で住む家族向けの物件があるみたいだけど、どっちが良いのだろうか?

そんな疑問を抱えている人に向けて書いています。

 

不動産投資に限らずですが、自分が取り組む事業や投資にどんな特徴があるのかを知らずして適切な投資行動を取ることはできません。

それは投資に失敗することに直結します。

もし今あなたがそれぞれの特徴について把握できていないのであれば、この記事を読むことでしっかりと理解し、正しい投資行動へとつなげていただければと思います。

 



ワンルーム物件の長所

一時期は不動産投資といえば「ワンルームマンション物件」と言われているような時代もありました。

しかし今では犯罪スレスレの恐喝まがいの強引な販売手法で有名となった「ツーブロックゴリラ」や、利益の出ない投資物件をさも利益が出るかのように思わせて購入させる「はめ込み」行為など、マイナスな意味合いで使われることが多くなりました。

しかしそんなイメージがあまり良くないワンルームマンション物件にも長所はちゃんとあります。

小資本で始められる

ワンルームは安価な物件が多いのが特徴です。

部屋のグレード(広さ、立地、建物良さなど)によってピンキリですが、安い物件であれば数十万円から始めることができます。

金額は立地が悪かったり部屋がボロかったりすることで安くなるものですので、安ければよいというものでもありませんが、安いことでハードルが下がることも事実ですし、失敗したとしてもリスクは少ないです。

その分、金銭的なリターンも小さくなりがちですが。

 

そのため、初心者でも挑戦しやすく経験を積むのに向いているのがワンルームマンション物件の良いところです。

維持費が安い

ワンルームはその部屋の狭さから、リフォームをするにしても原状回復工事をするにしても、修繕箇所が少ないですので少額で済む事が多いです。

維持費の代表的な例としては、物件をきれいにいつでも貸し出せるように維持するための、管理費・修繕積立費などがあります。

 

大きい物件になればなるほどこの維持費用はかさみ、かなり馬鹿にできない金額になることも多いですが、ワンルーム物件はその心配は限りなく低いと言えるのです。

狭い土地でも物件数が増やせる

さて急な質問ですが、もしあなたが今土地を持っており、その土地にマンションを建てようとした場合、その土地のどんな物件を建てるのが一番儲かるでしょうか?

 

 

答えは、「わからない」です。

どんな物件であれば儲かるか?

この「儲かるか?」という観点は投資において一番重要ですが、建てる物件だけによって決まるものでもないですので正確なところは答えることはできません。

 

しかしワンルームマンションを立てるのとファミリータイプのマンションを建てるのだとどちらが総家賃が高くなりやすいかは答えることができます。

 

それはワンルームマンションです。

 

同じ広さの土地に同じ大きさのマンションを立てる場合、単純にワンルームタイプのマンションの方がファミリータイプよりも部屋の大きさが小さいので、物件数を多く用意することができます。

1部屋あたりの家賃はファミリータイプのほうが大きいですが、「部屋数×家賃」で計算した場合、ワンルームタイプの方が総家賃が高くなる傾向にあります。

 

その意味で、狭い土地であっても部屋数を多く作りやすいワンルームタイプの方が、適正な価格で入居者さえ付けば家賃を得やすいのです。

 

ワンルーム物件の短所

ここからはワンルーム物件の短所について解説していきます。

供給エリアが密集しがち

上記のメリットの部分で軽く触れた通り、マンションを建てる場合投資効率が高くなるワンルームマンションは、一時期投資家に非常に好まれ相次いでワンルームマンションが建てられました。

その結果ワンルームの需要が多い特定のエリアに供給が集中し、供給過多になっているエリアもあります。

 

そのようなエリアは多くの空室がある状況ですので、これから新たに投資用の部屋を購入して貸し出そうとしても、入居者を呼び込むのが難しく、家賃の値下げ競争に陥ってしまい、投資家としては不利です。

自分が購入し提供するワンルームの需要と供給のバランスを見たときに、供給の少ないエリアを選ぶ必要があります。

 

このように不動産投資に向いているエリアを選ぶ行為を「エリアマーケティング」といいます。

エリアマーケティングについては以下の記事にて詳しく解説しています。

競合が激しい

ワンルームマンションは自宅用として購入する人は非常に少ないです。

それが意味すところは、物件を購入する競合となる人にほとんどが投資家であるということです。

 

投資家であるということは投資の知識と経験に長けている人たちですので、優良な物件の取得競争は激しくなります。

 

ファミリー物件の長所

ここからはファミリー物件の長所について解説します。

ファミリータイプの物件とは子供がいる家族を対象にした物件のことで、ワンルームと比べて部屋数が多く、広い物件を指します。

顧客層が幅広い

ワンルームマンションであれば単身者向けにしか貸出をする余地がありませんが、ファミリータイプであれば家族向けはもちろん、裕福な単身者も貸出の対象に含めることができます。

その意味でファミリータイプは幅広い客層を持つことが可能です。

リフォームの余地が大きい

ファミリータイプの物件は家の敷地が広いため、様々な間取りを取れる可能性がありますし、壁紙、床、水回り、エアコンなどの大型の設備についても大家の好みによって自由に作り変える余地が大きいです。

自分の好みやエリアの状況によって部屋を作り変え、入居者に選んでもらいやすい物件を作り上げる事ができるのです。

多様なニーズに応えやすい

上記の理由からファミリータイプの物件は入居者の幅広いニーズに応えられる可能性があります

  • 小さい部屋がたくさん欲しい。
  • 大きい部屋がほしい
  • 床は畳が良い

こういった要望を叶える事ができるため、ニーズを答える物件を用意することができれば、入居者を獲得しやすいです。

高値で売却しやすい

ファミリータイプの物件は投資家以外でも自宅用の物件として購入しようとするい人が大勢います。

物件を売却するときにプロの投資家を相手に売却するのと、素人である自宅用物件としての購入希望者であれば、どちらが高値で売れる可能性が高いかは言うまでもありません。

ですので、売却時には自宅用としての購入希望者を狙って売却すると良いでしょう。

 

ファミリー物件の短所

ここからはファミリー物件の短所についてご紹介します。

取得単価が高くなりがち

ファミリータイプの物件はワンルームタイプよりも広いですので、その分取得価格が高くなりがちです。

平均して約1.5倍~2倍くらいは見ておいたほうが良いでしょう。

維持費が高い

購入費用も高ければ管理費や修繕積立金、リフォーム費用も高くなりがちです。

ワンルームタイプでは月々1万円以下で収まるような管理費や修繕積立金が、ファミリータイプだと2万~3万円かかってしまうようなことも多いのです。

 

まとめ

「個人向けワンルーム物件」と「家族向けファミリータイプ物件」について、それぞれどんな特徴・長所・短所があるのかご紹介しました。

今回ご紹介した2つの物件は、マンションやアパートの中の1室において想定している内容です。

 

それぞれ良し悪しがありますし、場合によりけりではありますが、

ワンルーム物件は取得価格が安い割に取れる家賃は高いですので高利回り物件になりやすいですが、固定費の負担が大きく手残りのお金が少なくなりがちです。

そしてファミリータイプの物件は取得価格が高い割に取れる家賃が少ない傾向にあるため、低い利回りとなってしまうことも多いです。

 

そのため、ワンルームとファミリータイプの中間のほどほどの広さの物件が最もバランス良く利益を残せたりもします。

この点は個別個別の譲許を見て、しっかり計算して物件取得をしていくしかないでしょう。

 

不動産投資で利益を得ていくには知識が不可欠です。

知らないことで騙され、結果的に損失を出してしまう可能性もあります。

知識は不動産投資をする上で何よりも必要な能力です。

WEBでいちいち調べたりするのは面倒なことではありますが、知識を身に着けなければ損をするのは自分です。

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不動産投資の知識をしっかりと身につけてから、不動産投資に挑戦しましょう。