不動産投資における住居系の物件が持つメリットとデメリットを解説

不動産投資における住居系の物件が持つメリットとデメリットを解説

こんにちは。チリ毛(@chirigetravel)です。

この記事では不動産投資で購入する事ができる物件の中で住居系(戸建て、アパート、マンションなど)の物件の特徴について、「オフィス系物件」と「店舗系物件」比較した場合のメリットとデメリットを中心に紹介します。

不動産投資で購入する物件を大きい枠で分類すると「住居」「オフィス」「店舗」の3つに分けることができます。

 

投資家が購入できる物件の種類は上記以外にもありますが、賃貸として物件を貸し出すことを目的とした場合、主な投資先は上記の3つになります。

 

その他にどんな投資先があるのか?という点については以下の記事にてまとめて紹介しています。

 

それぞれの特徴とメリット・デメリットを把握することで、今の自分に適した投資先を判断することができますし、将来的な投資計画も立てやすくなります

簡単な結論としては、投資初心者の場合は「住居」系の物件を買い進めていき、キャッシュに余裕ができ、経験もしっかりと積み、知識もしっかりと身に付けた段階で「オフィス」や「店舗」に手を出していくのが望ましいです。

 



「住居」系物件のメリット

まずは不動産投資で最も一般的かつメジャーと言える「住居」系の不動産が持っている特徴について紹介します。

景気の変動を受けにくい

不動産投資自体が他の投資(株、FX、暗号通貨取引など)と比べて、急激な景気変動に強いという特徴を持っていますが、不動産投資の中でも特に景気変動の影響を受けにくいのが「住居」系の物件です。

 

その理由を簡単に解説します。

まず、景気が悪くなることで一番最初に影響を受け始めるのが企業です。

中小企業の倒産が相ぐようになり、オフィスが入るような物件や店舗が空室となっていきます。

そうなると従業員もクビになってしまいますが、クビになっても生活するための住居は必要ですので、「不景気だから家に住まなくなる」というのはよっぽどの場合の最終手段です。

さらに言えば、不景気になることでマイホームの融資を組むのが難しくなることもあり、賃貸住宅で我慢する人が増える傾向にあります

不景気のときは給料も上がりにくいですし、銀行も融資を渋るようになるからです。

 

つまり、不景気で住宅から人が出ていくのはよっぽどの場合ですしあくまで少数派であり、逆にマイホームの購入をせずに賃貸住宅に住み続ける人が増えることから、住宅系の不動産は不景気に強く、景気の変動に影響を受けづらいということができます。

家賃相場や空室率が予測しやすい

これは慣れることで改善できる部分が大きい点ですが、一般的な人であればオフィス家賃や店舗家賃よりも、住宅家賃の方が予測しやすいのではないでしょうか。

なぜなら、住宅家賃は自分が賃貸住宅に住んでいれば日常的に関わってくるのもですし、引っ越しなどで住宅費用を目にするタイミングが多いと言えるからです。

 

逆にオフィス家賃や店舗家賃は自分で事業をやろうとでもしない限り、なかなか目にする機会がないのもです。

それだけに、関わりの深さという点で相場を把握するのに時間がかかると言うことができます。

空室に対して対策が取れる

「オフィス」軽物件や「店舗」系物件と比較して「住宅」系物件にあるメリットと言えば、空室が埋まらないという場合に最悪自分が住んでしまえることです。

(複数の不動産を持つ人には限度がある対策ではありますが)

 

この、「自分で住む」という手法は転勤が多いの働き方をしている人なんかには特に有効で、まず自分が住む用として家を購入し、転勤や不動産価格の上昇に合わせて物件を売却するか他の人に貸し出し、利益を得たり取得物件を増やしていく「ヤドカリ投資法」なんて呼ばれるものもあります

収益マイホームとして利用できる

空室対策として自分で住むことで家賃負担を軽減するという考え方に似ていますが、マイホームを購入する時のみに使える、低金利の「住宅ローン」を活用した不動産投資法があります。

例えば2階建てのアパートの1階部分を自分の住居として使い、2階部分をアパートとして他の人に貸しだし家賃をもらうなど、購入した物件の半分をマイホームとして利用し、残りの部分を賃貸として貸し出すという方法です。

この投資法の良いところは、自宅兼貸出用物件として購入することで、低金利かつ長期ローンである「住宅ローン」を利用することができるため、比較的リスクを下げた状態で不動産投資ができるという点です。

 

細かにルールが定められているやり方ではありますが、うまく活用すれば効率の良い投資手段として活用する事ができます。

 

「住居」系物件のデメリット

ここからは「住居」系物件を不動産投資として扱買った場合のデメリットについて紹介します。

家賃の値上げが難しい

「オフィス」軽物件や「店舗」系物件と比較して「住宅」系物件は、入居者に対して家賃の値上げをすることが難しいです。

日本の「住宅」系の物件の不動産賃貸業で大家と入居者の力関係を法的に考えた時、実は入居者は法律で守られている面があるため、入居者の方が有利なのです。

 

そのため、大家だからといって一方的な家賃の値上げや、それに従わなかった場合に強制的に退去させるといったことが出来ません。

ですので、周囲の家賃相場が上がるなどしても、現在住んでいる住人に対して合わせて値上げ要求することが困難なのです。

 

大家より入居者が立場が強い

上記で説明した内容とかぶる点ではありますが、他にも入居者の立場が強いと言える事例もあります。

 

不動産賃貸契約において入居者が3ヶ月家賃を滞納した場合、大家側は入居者を裁判で訴えて法的に退去を迫ることが可能です。

しかし裁判で訴えたとしても多くの裁判官は入居者保護の観点を理由に入居者側に肩入れすることが多いです。

またこの場合の根本的な問題として、入居者には支払能力がないために家賃の支払いが滞納していることがほとんどであり、その場合は家賃を取り立てることがそもそも難しいです。

 

そしてそんな場合であっても強制的に退去させるということは難しく、確信犯で家賃を支払わずに居座り続けられてしまうケースもあります

そうなってしまうと、居座り続けられた結果、その人から家賃も回収できないということも起こり得るのです。

 

クレームが起きやすい

住居系の物件は昼夜問わず人が住むための物件ですので、ちょっとした不具合が入居者にとっては致命的な不具合と感じられてしまいます。

そしてクレームの内容も多岐にわたります。

電気・ガス・水道などの生活インフラに関わることから、鍵の紛失、隣人トラブルなどなど。。。

 

これが「オフィス系物件」や「店舗系物件」のだと四六時中そこで生活しているわけでもないので、利用しているときだけの連絡に限定されますし、何よりだいたいの問題は入居者側で解決してくれます。

そのため「オフィス系物件」や「店舗系物件」との比較で考えると、「住宅系物件」は大家が対応しなければならないクレームが多くなりがちなのです。

 

メンテンナンス費がかかる

不動産は経年劣化によって様々な不具合が出てくるものです。

そして「住宅系物件」の内装設備などは大家が修繕するのが通例です。

 

しかし「オフィス系物件」や「店舗系物件」の場合、内装の修繕や原状回復は入居者側で対応して退去するのが通例となっており、その点で大家に負担になることはありません。

この点も、「住宅系物件」のデメリットということになるでしょう。

まとめ

住居系物件が持つメリットとデメリットについて紹介しました。

面倒なことも多いですが、投資としての難易度が比較的低めなのが住居系物件の特徴と言えます。

そのため、初心者向けの物件と言うことができます。

 

不動産投資で失敗しないために最低限必要なのが知識です。

WEBでいちいち調べたりするのは面倒なことではありますが、知識を身に着けなければ損をするのは自分です。

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不動産投資の知識をしっかりと身につけてから、不動産投資に挑戦しましょう。