不動産投資における店舗系の物件が持つメリットとデメリットを解説

不動産投資における店舗系の物件が持つメリットとデメリットを解説

こんにちは。チリ毛(@chirigetravel)です。

この記事では不動産投資で購入する事ができる物件の中で店舗系の物件の特徴について、「住居系物件」と「オフィス系物件」比較した場合のメリットとデメリットを中心に紹介します。

不動産投資で購入する物件を大きい枠で分類すると「住居」「オフィス」「店舗」の3つに分けることができます。

 

投資家が購入できる物件の種類は上記以外にもありますが、賃貸として物件を貸し出すことを目的とした場合、主な投資先は上記の3つになります。

 

その他にどんな投資先があるのか?という点については以下の記事にてまとめて紹介しています。

 

それぞれの特徴とメリット・デメリットを把握することで、今の自分に適した投資先を判断することができますし、将来的な投資計画も立てやすくなります

簡単な結論としては、投資初心者の場合は「住居」系の物件を買い進めていき、キャッシュに余裕ができ、経験もしっかりと積み、知識もしっかりと身に付けた段階で「オフィス」や「店舗」に手を出していくのが望ましいです。

 

また店舗系の物件の特徴やメリットやデメリットは、オフィス系の物件に似ている点が多数あります。

以下にて詳しく紹介しているので合わせて読んでみてください。

 



「店舗」系物件のメリット

まずは店舗系の物件のメリットを紹介していきます。

店舗系の物件は住宅系とは異なり、入居者を守るための権利である「住居権」が発生しないため、大家と入居者とでは「大家が有利」という点が大きな特徴となります。

クレームが少ない

店舗系物件では、店を経営している入居者にとって店舗を開けておくことが何よりも重要です。

そのため、店舗になにか不具合や問題があった場合でも、早期解決することで店舗経営への影響を少なくすることができるのであれば、店舗経営者の方で対応してしまうということが多いのだそうです。

そのため、大家からしてみると細かいクレームが少ない手間のかかりにくい顧客ということになるのです。

 

保証料として敷金を多く取れる

「住宅系物件」の場合、物件の修繕の保証料として預かる「敷金」は、1ヶ月や2ヶ月を預かるのがせいぜいですが、オフィス系や店舗系の場合はより多くの敷金を預かることができます。

その金額に幅は大きいのですが、6ヶ月分であったり場合によっては10ヶ月分の敷金を預かることもあります。

それだけ何かあった場合の保険になります。

 

最低限の内装で貸し出せる

住宅系の物件の場合、トイレやお風呂、洗面台、台所などの備え付けの内装施設がないと入居者は決まらないでしょう。

しかしオフィス系や店舗系の物件は住宅系の内装設備が整っている必要がありません。

物件を利用する入居者によって利用用途が大きく異なりますので、入居者側で自身の希望に合わせて内装を整備するのが一般的です。

そのため、不動産オーナー側で凝った内装をする必要もなく、スケルトンの状態のままでも借り手がつくこともあるのです。

 

原状回復工事の手間がない

内装を入居者の好みの通りに改装することが前提のオフィス系物件や店舗系物件は、原状回復までが入居者側の責任になります。

住宅系の物件の場合は不動産オーナーが現状回復工事の手配をして物件を元の状態に戻さなければなりませんが、オフィス系物件や店舗系物件は入居者が原状回復のための工事をすべて発注し、完了した時点での引き渡しを行うのが通例となっています。

 

内装の面やトラブル時などの対応も含めて、大家としての手間が少ないのがオフィス系物件や店舗系物件の特徴でありメリットと言えるでしょう。

 

「店舗」系物件のデメリット

ここまでは店舗系物件のメリットについて紹介してきましたが、ここからはデメリットについて解説していきます。

 

1階以外の賃料が安い

店舗として不動産物件を貸し出す場合、お客さんを最も集めやすくかつ入居者側から最も人気があり、家賃が多く取れるのが物件の1階部分です。

自分が店舗を利用するお客側の立場になればわかると思いますが、道路に面した1階部分にある店舗であれば目に付きやすいこともあり、気軽に訪れることもあるかと思います。

 

しかし物件の地下や2階以上にはにあるお店には、明確な目的がない限りなかなか訪れるものではありません。

そう考えると、1階部分のお店とそれ以外とでは集客力に段違いの差があるのです。

 

そのため、一番入りやすく目に付きやすい1階の部屋の家賃は多少高めの家賃でも入居者を集められますが、それ以外ではあまり家賃を高く設定すると入居者がつかないのです。

 

立地を間違えると借り手がつかない

店舗系の物件は事業のために使われるという特性から、顧客や取引先に近い場所であったり、人が集まりやすい交通の便が良い都心部の人気が圧倒的に高いのが特徴です。

そのため会社や店舗などは都心部の中でも特定の場所に固まりやすく、その人気エリアから外れると急激に需要が落ちてしまいます。

つまり、店舗系の物件は購入する立地を間違えると、入居者音確保にとても苦労することになるのです。

 

その意味で、住宅系物件や店舗系物件以上にエリアマーケティングが重要となってきます。

エリアマーケティングの重要性と、住宅系におけるエリアマーケティングの方法は以下の記事にて解説しているので、興味があればぜひ読んでみてください。

 

需要が都心に集中しており、地方だと店舗系物件の入居希望者を見つけにくという点を覚えておきましょう。

 

初心者では家賃相場を予測できない

店舗用やオフィス用の物件の家賃相場を表す言葉として「坪単価」という言葉が使われます。

この「坪単価」という言葉は「家賃がいくらか」で判断する住宅系物件の価格の表現方法と少々異なるため、多くの人にとって馴染みがないものです。

そのため、店舗系の不動産投資で相場を把握するためには、この言葉が意味するところを理解し、坪単価が変動する要因を知っておく必要があるのです。

 

それでは簡単に坪単価について紹介します。

店舗物件やオフィス物件における坪単価とは、1坪(3.3平方メートル。約2畳)あたりの賃料のことを指します。

そしてこれら物件の家賃は「坪単価×坪数」で算出されます。

 

住宅物件と同様に賃料だけでなく坪単価としての指標も表される理由は、坪単価の違いによって坪数(物件の広さ)以外の物件の価値を簡単に把握できることです。

言い換えれば、坪単価の比較だけで物件の良し悪し、グレードの高さを把握する事ができるのです。

 

この「物件の良し悪し」や「グレードの高さ」と言い換えることができる「坪単価」ですが、どのような要因で決定されるのでしょうか?

その要因は、

  • 土地の値段
  • 建物のグレード
  • エリアの需要(人気)の高さ

です。

これらの要素を把握し、物件の坪単価や家賃相場を把握していくのが、店舗用物件やオフィス用物件の特徴であり難しさであると言えます。

 

まとめ

店舗系物件が持つメリットとデメリットについて紹介しました。

住居系物件と比べると参集するハードルが少々高めですが、慣れてしまうと手間も少なく手離れが良いのがオフィス系物件の特徴です。

 

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不動産投資の知識をしっかりと身につけてから、不動産投資に挑戦しましょう。