不動産を購入する前に実践しよう!空室リスクを下げるために現地でやるべきエリアマーケティングの内容を紹介!

不動産を購入する前に実践しよう!空室リスクを下げるために現地でやるべきエリアマーケティングの内容を紹介!

こんにちは。チリ毛(@chirigetravel)です。

この記事では不動産投資を行う上で、物件の空室リスクを下げるために重要となるエリアマーケティングにおいて、実際に物件がある土地にてやるべきことについて解説します。

インターネット上で可能なエリアマーケティングについては以下の記事にて解説していますが、以下の記事内容のほうが重要ですのでぜひ読んでみてください。

 

不動産投資で空室リスクを下げ、稼働力を向上させるために重要なエリアマーケティング(立地分析・現地調査)

インターネットを駆使した調査だけでもかなりの効果を見込むことができますが、「その場所に住む人にとってどんな快適な生活を提供できるのか」まで把握して宣伝することで、不動産の集客力は飛躍的に高まります

また現地だからこそ知る事ができる情報というのもたくさんあります。

 

この記事を読むことで、現地でどんな情報を収集することで「空室リスク」を下げることができるのか、把握していただけることでしょう。

 



近隣にあるアピールポイントを調査する

物件の稼働力(どれだけ人気があり、部屋が埋まるか)は、実際に物件を購入してみて入居者が決まらないことには正確な結論は出せません。

どんな良い物件(と自分では思っている)であっても全く入居者が決まらないということもありますし、その場合なぜ入居者が決まらないのかを早急に原因を突き止め、改善する必要があります

すでに入居者が決まっている「オーナーチェンジ物件」と呼ばれるものもありますが、あくまで現時点での入居率であり今後どうなっていくかはわかりません。

 

いずれにしろ、投資家自身がその物件の状況(アピールポイントやメリット、デメリット)を把握し、入居者が集まりやすいように宣伝することが大切です。

そのために大家が現地で出来ることは、入居者に積極的にアピールできるポイントを調査し、マイソクと呼ばれる宣伝図面に載せられる情報を集めることです。

入居希望者はマイソクを見て自分の希望に合う物件かどうか判断するからです。

 

特にアピールポイントとなるのが、物件の周辺にはどんな施設があるのか?という点です。

 

マイソクに載せられるアピールポイントとなる周辺施設の例としては、

  • コンビニ
  • スーパー
  • ファミレス
  • 料理店
  • 薬局
  • 公園
  • 学校
  • 役所や図書館

といった、生活を豊かに・便利にする施設です。

 

逆にマイナスのポイントとなってしまうのが、

  • 墓地
  • ゴミ処理場などの不衛生施設
  • 騒音が激しい施設

といった思わず嫌がってしまう施設です。

 

上記のような物件近隣にあるメリットとなる施設を、実際に現地を歩きながら把握し、マイソクにアピールポイントとして掲載することで、入居者が付きやすくなるのです。

アピールポイントを把握するときに大切なことは、どんな要素が入居者(顧客)のニーズにマッチするのか、想像力を働かせながら現地を調査するということです。

この想像力が豊かであればあるほど、多くのアピールポイントを見つけることができ、多くの入居希望者に訴えかけることができます。

 

近隣住民へヒアリングしてみる

自分の目で見て現地を調査するときに、可能であれば近隣に住んでいるであろう人に声をかけてみて、周辺環境の良いところをヒアリングしてみましょう。

知らない人に声をかけるのはなかなか勇気が必要でハードルが高いことではありますが、その土地の周辺に引っ越してくることを検討しており、どんな良いところがあるのかを知りたい旨を紳士に丁寧に伝えることで、うまく情報を引き出しましょう。

 

その土地に住んでいる人の生の声というのは、投資家目線ではなく入居者目線での情報となるため、入居予定者に対して効果の高い情報となることも多く、マイソク(物件情報紙)に記載するネタとして有効です。

例えば、子育てをする人であれば子育てに役立つ近隣施設の情報が得られたり、主婦の方であれば安いスーパーや美容室情報などの有益な情報を得ることができるわけです。

 

不動産業者からヒアリングして需要を調査する

上記では、集客に使うマイソクに載せられる有益な情報の収集方法としてのエリアマーケティング(現地調査)を紹介しましたが、地元の不動産業者から得られる情報もとても重要です。

地元の不動産業者からヒアリングすべき情報とは、「その土地の現在の賃貸物件のトレンドや客層の傾向」です。

要するに、どんな物件をどんな人が求めているか?ということです。

 

もっと細かく言うのであれば、

  • 入居希望者で一番多いにのはどんな人たちなのか
  • その土地の賃料と敷金・礼金の平均はどれくらいか
  • どんな物件の需要が一番高いか
  • 最低限どんな設備のある物件であれば借り手がつくか

といった情報を引き出すようにコミュニケーションを取りましょう。

 

このような情報は地元の不動産ではたくさん持っています。

地元に生きる人たちからの生きた情報というのは何よりも価値があります。

その情報をもとに、その土地に自分はどんな物件を持ち込めば空室リスクを下げられるのかを判断できるのです。

 

まとめ

不動産投資を行う上で、物件の空室リスクを下げるために重要となるエリアマーケティングにおいて、実際に物件がある土地にてやるべきことについて解説しました。

不動産投資とは切っても切り離せない空室リスク。

このリスクは投資家自身の知識と努力によって下げることができるものです。

WEBでいちいち調べたりするのは面倒なことではありますが、知識を身に着けなければ損をするのは自分です。

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不動産投資の知識をしっかりと身につけてから、不動産投資に挑戦しましょう。