不動産投資における積算評価の計算方法について解説

不動産投資における積算評価の計算方法について解説

こんにちは。チリ毛(@chirigetravel)です。

この記事では不動産投資において銀行から融資を受けるため、物件を売却するために重要な「積算評価」の計算方法について解説します。

 

積算評価(担保力)は不動産投資をする上で非常に重要な要素です。

なぜなら、銀行からお金を借りる時や物件を売却する時など、不動産投資の重要な場面で関わってくるからです。

積算評価の計算方法を理解しておくことで、融資金額や売却金額などを事前に把握する事ができ、不動産投資で失敗する確率を下げることができます。



積算評価(担保力)とは

不動産物件が銀行がお金を貸す(融資)にあたって、どれだけ担保になるのか?という評価のことを指します。

  • 土地と物件自体にいくらの価値があるのか?
  • 売りに出せばいくらの値がつくのか?

という金額を想定するのが積算評価(担保力)です。

 

詳細については以下にて詳細に解説しています。

 

 

計算方法

では実際に計算方法を解説していきます。

積算評価はまず「土地」と「建物」別々に計算するところから始まります。

土地の評価を計算する

土地にはその場所場所によって個別に評価が設定されています。

その評価は、その土地が隣接する道路ごとに決められている「路線価」に、土地の面積を掛けることによって算出することができます。

路線価とは、毎年1月1日に国税庁が評価するもので、銀行融資の際の積算評価の算出だけではなく、相続税や贈与税の計算にも用いられます。

 

土地の評価は路線価だけではなく、土地の形の良し悪しや接道(道路への接し方)の良し悪しによって、掛ける係数(掛け目)がプラスになったりマイナスになったりします。

上記を踏まえ、土地の積算評価は以下の計算式にて算出することができます。

路線価×面積×各種掛け目

建物の評価を計算する

建物の評価は建物の新築価格を基準にして、建物の床面積経年劣化の年数をかけ合わることで算出することができます。

新築で大きい家であるほど、かつ法定耐用年数が多く残っているほど評価は高くなります。

 

そのため、構造が丈夫(RC、鉄骨、木造の順で丈夫)であるほど、建物が新しいほど、床面積が広いほど、評価が高くなるのです。

建物の積算評価は以下の計算式にて算出することができます。

新築時の価格×建物延べ床面積×経年劣化(残耐用年数/法定耐用年数)

土地・建物の評価を販売価格で割る

上記2つで算出される金額が高いほど、処分するときの価値は高いといえますので、金融機関の評価が高いと言えます。

また物件の販売価格のうち、上記の占める割合が多いほど、銀行から満額の融資を引きやすく、売却時も手物にお金が残りやすいことになります。

 

そして上記の計算で出た土地と建物の価格を販売価格で割ったときの数値が、保全率(担保保全率)と言われる値になります。

販売価格のうちどれだけの割合が保全されるか?という数値です。

保全率=積算評価/販売価格

保全率の目安はどれくらいか

積算評価や保全率の算出の仕方がわかったところで気になるのが、

保全率(積算評価が販売価格に占める割合)がどれくらいあると良いのか?

という点です。

 

この回答は物件のエリアや時代、物件の属性などによって大きく異なってしまう点のため、一概に「〇〇あれば問題ない!」みたいなことは言えません。

この保全率も場所ごとに相場があるものですので、同じエリアで物件を比較し続けることで相場感を掴んでいくしかないものです。

ですので、例えばこのエリアのこの属性の相場は60%くらいだが、80%の保全率の物件が出てくればそれはオトクな物件ですし、90%が相場の状況で80%の保全率はオトクな物件と言えないのです。

 

土地値で販売されている物件はお得か?

物件を多く見ていると、時々土地の積算評価相当の金額で土地も物件も購入できてしまう場合があります。

いわゆる「土地値だけで購入できてしまう物件」と言われるものです。

これは「販売価格=土地の担保評価」ということができるため、建物をタダで手に入れていると考えることができます。

そう考えるととてもお得に感じます。

 

しかし注意が必要です。

「販売価格=土地の担保評価」となっているような物件は、法定耐用年数を超えているようなかなり古い物件がほとんどで、リフォームなどの改修をする場合に多額の修理費用が必要となる場合が多いです。

 

いくら積算評価が良く、担保率が高くても、その中には購入後の修理費用などは含まれていませんので、別途検討する必要があるのです。

積算評価が良く、担保率が高くても安易に飛びつかず、購入後に必要となる費用についても計算してから購入しましょう。

まとめ

「積算評価」の計算方法について解説しました。

積算評価を計算するのに必要となる建物の床面積などの情報は「登記情報提供サービス」によって調べることができます。

このサイトはその名の通り、不動産の登記情報を見ることができるサービスです。

1物件あたり数百円の費用が必要となってしまいますが、物件の購入前には必ず確認して、物件情報を取得しておきましょう。

 

積算評価を正しく把握して、有利に不動産投資を進めていきましょう。

効率良く体系的に不動産投資の知識を身に付けたいなら、ファイナンシャルアカデミーのセミナーがおすすめです。

無料のセミナーだけでも受ける価値があると思います。

無料セミナーの登録はコチラから可能です。

この記事が少しでもあなたの役に立てば幸いです。