不動産投資の実質利回りの計算方法と考慮すべき費用について解説

不動産投資の実質利回りの計算方法と考慮すべき費用について解説

こんにちは。チリ毛(@chirigetravel)です。

この記事では不動産投資をするにあたり、必ず計算をするべきである「実質利回り」の算出に必要な諸費用について解説していきます。

 

「実質利回り」とは表面利回りよりもより実態に近い不動産収益の指標であり、この数字が良くなるように不動産投資家はいろいろと策を講じます。

利回りとは何かという点については、以下の記事にて詳細を説明させていただいています。

 

しかし実質利回りを良い数字に高めるにしても、どのような項目が影響を与えるのかを知る必要があります。

この記事を読むことで、利回りを良くするためにはどんな項目に気を配る必要があるのか理解できます。

 

まず前提として、実質利回りは以下の計算式によって算出されます。

実質利回り=家賃収入(実質)÷物件価格(実質)×100(%)

実質利回りは表面利回りよりもさらに、現実的な数値を求めようとするものです。

 

表面利回りは不動産広告をざっと俯瞰するた目に用います。

表面利回りについては以下にて詳細を解説しております。

 

表面利回りを確認し、「これは!」と思える物件を見つけた場合に、実質利回りの計算を行うのが効率的な流れです。

実質利回りは「誰が購入したとしてもかかるであろう経費」を、購入価格、家賃収入のそれぞれに加味し、割返すことで算出できます。

 

区分所有物件のように管理費や修繕積立金が割高になりやすい物件や、購入諸費用が割高になりやすい少額物件ほど、表面利回りと実質利回りの乖離が大きくなる傾向にあります。

 

購入を真剣に検討する物件は、実質利回りの状況を必ず計算することがおすすめです。

それではここからは、「物件価格に上乗せされる費用」と「家賃収入から引かれる費用」を具体的に解説していきます。

 



物件価格に上乗せされる費用

物件の購入金額以外にも加味すべき項目をご紹介します。

以下に紹介する諸費用を全て加味すると、物件価格に対して10%前後の上乗せ費用となるのが一般的です。

そしてこれらの費用については、銀行からの融資は一般的には組めませんので、自身で費用を用意する必要があります。

仲介手数料

不動産仲介業者に支払う手数料のことを指します。

売り主=仲介業者の場合は支払いは発生しません。

 

この費用は不動産仲介業者相手に値切ることも可能ですが、あまりやりすぎてしまうと相手の心象を悪くしてしまい、今後不動産物件を買い進めていく時に有益な情報を提供してもらえなくなる可能性があります。

 

そのため優良な不動産物件情報を得るための情報のネットワークを重視するのであれば、値切らない方が賢明と言えるでしょう。

仲介手数料はおおよそ物件価格の3%位を目安に考えておくと良いです。

印紙税

印紙税とは、不動産の契約書に対して、契約金額に応じた印紙を貼付することで行う納税です。

契約書は通常不動産の売り手と買い手の両方が保管するため2通作成しますが、1つだけ作成して費用を削減することも可能です。

 

印紙税ははおおよそ物件価格の0.1~0.2%位を目安に考えておくと良いです。

登録諸費用

登録書費用は、登録免許税と司法書士手数料の2つのことを指しています。

登録免許税と司法書士手数料とは、不動産を購入した場合に必ず発生する「登記」にかかってくる費用です。

 

登録免許税の軽減や司法書士手数料の相見積によって減額は可能ですが、およそ物件購入価格の1~2%程度を想定しておきましょう。

融資諸費用

融資諸費用とは銀行から不動産投資用の融資ローンを利用するさいにかかる費用です。

 

融資金額や期間、経験などによって利率は大きく変わりますが、2018年現在の時点では物件購入価格の1~2%程度と想定しておきましょう。

不動産取得税

不動産取得税は物件取得から半年から10ヶ月経過時点で納付が必要となる税金です。

基本的に一括払いが必要となる税金で、物件購入価格の2%ほどを想定しておきましょう。

これは忘れた頃に納付書が届くので、自己資金の管理に注意が必要です。

 

今回ご紹介している数値はあくまで目安です。性格な数値は物件の規模や立地、法令の改正などによって変わってくる可能性がありますので、購入前に必ず調査しましょう。

 

家賃収入から引かれる費用

次は家賃収入から引かれてしまう諸費用をご紹介します。

実質の家賃収入は一棟モノで規模が大きい物件ほど手取りが大きくなる傾向にあり、区分所有で規模が小さいほど手取りも少なくなる傾向にあります。

最終的な目安としては実質の家賃収入は本来得られる収入の80~95%ほどになってしまうのが一般的です。(一棟モノの空室リスクなどはまた別です。

管理費・修繕積立金

物件の管理・修繕のために必要となってくる費用です。

区分所有物件の場合、物件ごとに定められた管理費・修繕積立金を加味する必要があります。

 

一棟モノの不動産であれば、自分でコントロールすることが可能です。

自分でコントロールし、あえて0%にすることも出来ますが、最大で家賃収入の20%ほどを見込んでおく必要があります。

委託管理費

委託管理費は、「管理組合」が「管理会社」に、管理業務を委託するために払うお金になります。

管理委託費の内容は「管理人人件費」「清掃員人件費」が主になります。

 

管理費と管理委託費は、重なる部分は大きいものの、「完全に同一」というものではありません。

一棟者の物件であれば、上記で記載した管理費と一括で扱われることが多いです。

管理委託費は家賃収入の3~5%ほど見込んでおくことが望ましいです。

固定資産税・都市計画税

固定資産税は、毎年1月1日現在、市内に土地・家屋・償却資産(以下「固定資産」という)を所有している人が、その固定資産の価格をもとに算出される税額を納める税金のことを指します。

 

また、都市計画税は、市街化区域内にある土地・家屋を所有している人に固定資産税と一緒に課税され、都市計画事業や土地区画整理事業に要する費用に充てられます。

 

年に4回分割払いで請求される税金で、自治体によって税率が異なることも特徴です。

こちらについても家賃収入の3~5%程度の支払いが必要となることを想定しておく必要があります。

その他諸費用

上記に上げたモノ以外にも、

  • 組合費
  • 町会費
  • EV保守点検費
  • CATV代

など、物件ごと固有の事情よっていかかる費用を加味する必要があります。

 

まとめ

「実質利回り」の算出に必要な諸費用について解説しました。

それぞれにかかってくる物件の諸費用は物件ごとによって異なりますので、ご自身で良いなと感じた物件の各項目の費用をしっかりと調べ、実質利回りを計算してください。

 

その上で、本当に利益が出る物件なのかをきちんと確かめてから次のステップに進みましょう。

この世にはあらゆる不動産投資法が歌われています。

一つに節税のための不動産投資というのがありますが、税金が節約出来ているということは、その分不動産投資で赤字が出ているということに他なりません。

したがって、節税のためではなくしっかりと利益を出すための投資として、実質利回りを検討しましょう。

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この記事が少しでもあなたの役に立てば幸いです。