不動産市場への参入者どんな人か!?競合となるプレイヤーについて解説

不動産市場への参入者どんな人か!?競合となるプレイヤーについて解説

こんにちは。チリ毛(@chirigetravel)です。

この記事では不動産投資市場に参入しているプレイヤーにはどんな種類の人達がいるのかについてご紹介します。

不動産市場には私達のような元々不動産を所有していない新規参入の個人以外にも、数多くのライバルが存在します。

 

私達が挑もうとしている市場にはどんなライバルが居るのか、その存在を知っておくことで、新規参入者がどのような身の振り方をするべきか知ることが出来ます。

不動産市場には個人では到底太刀打ち出来ないような巨大な勢力が存在します。

それらのライバルたちと同じ土俵で戦っても勝ち目は薄いですので、ライバルを知ることで初心者なりの参入の仕方を理解しましょう。

 



個人投資家

不動産市場に居る個人投資家(いわゆる大家さん)は大きく分けて2種類に分けることが出来ます。

それは相続によって不動産を得た投資家と、新規で投資用の不動産を購入するところから始める投資家です。

 

相続によって不動産を得た個人投資家

現在不動産を所有している個人投資家の殆どは、相続によって物件を手にした人たちです。

日本中に大量に存在する賃貸マンションや賃貸アパートは、それら全てに所有しているオーナーの存在があります。

 

相続によって不動産を手に入れた投資家は、先祖代々受け継いできている土地にアパートやマンションを建築することができ、土地の購入費用はかかりません。

土地の取得代金不要で建てられた不動産は、ローンも余裕を持って組むことが出来るため、毎月の収支で大きく利益が出る傾向にあり、この点が相続によって投資家となった人たちの特徴と言えるでしょう。

 

その反面、物件の立地を選ぶことは出来ませんし、建物ごと相続した場合も建て替えない限り物件状況においても選択の余地はありません。

そのため、築年数の古い物件や立地の悪い物件を相続した結果、なかなか空室が埋まらなかったり、多額の修繕費用に悩まさられている投資家もいらっしゃいます。

つまり、相続によって不動産を得た投資家は、「空室対策」「リフォーム」、次世代に引き継ぐための「相続対策」の3つに主眼をおいて不動産を運用しているのが特徴です。

 

新規取得で不動産を得た個人投資家

新規に不動産を取得する投資家は、当然ですが投資用の不動産物件は持っていない段階から始まります。

そのため、

  • 頭金などの自己資金をどうやって工面するか
  • どうやった融資が組めるか
  • 融資が組めた後、問題なく返済していくことが出来るか

など、資金面においての関心が高い傾向にあります。

 

その結果、融資が付きやすい物件、特にフルローンが可能な物件に人気が集まり、競争率が非常に高くなります。

フルローンが組めて競争率が高い物件というのは、自己資金がなくても参入ができて、かつ値下げ交渉などの交渉をする時間が取れないということになります。

そのため慣れていない投資家の場合焦って高値づかみしてしまったり、不利な条件でしか融資が組めなかったりした場合、毎月の収支が赤字になりやすくなるリスクをはらんでいます。

 

もしあなたがじっくりと価格交渉をしたり融資条件についても納得いくまで交渉の上不動産を購入したいのであれば、あえて融資のつきにくい物件を狙っていくのも一つの手段になります。

その場合は融資がつきにくいですので、自己資金が少し多めに必要となります。

 

不動産賃貸会社

個人投資家が不動産を購入し続けた結果、規模が大きくなり法人化するケースや、元々法人を通じて相場位を行っていたビジネスオーナーが、副業として別会社などで不動産賃貸業を始めるケースなどが該当します。

その他にも、不動産の賃貸仲介や売買仲介をやっていた会社が、仲介だけにとどまらずに自社でも不動産を購入し始めるケースもあります。

 

不動産賃貸会社を経営するような規模の投資家は、知識量や資金量が豊富なため、新規参入者がまともに物件を取り合ってもなかなか競り勝つことが難しいです。

法人規模の不動産投資家は潤沢な資金と経験を武器に大規模な物件を狙っています。

そのため新規で参入する投資家は利益があまり出ない小規模な物件や、手間がかかる物件を狙っていくか、法人が目を付ける前にスピード勝負で物件を購入していく必要があります。

 

投資ファンド(私募ファンド、REIT)

投資ファンドとは、個人投資家の資金を元手にファンドを組成し、数十億円から数百億円といった大型の物件を購入・運用している機関投資家のことを言います。

投資ファンドは主に都心の一棟物件や大型商業ビルを中心に購入を進める傾向にあります。

小規模な賃貸マンションやアパートは購入対象外となる事が多いようですので、個人投資家と競合するケースはほとんどありません。

 

マンションデベロッパー

マンションデベロッパーとは、新築の分譲マンションを建築・販売する業者のことを指します。

その仕事内容は、個人投資家向けにワンルームマンションを販売したり、自宅を探している世帯に対してファミリータイプの新築マンションを販売することを生業としています。

 

マンションデベロッパーは販売することによって利益を得ることを目的としていますので、個人投資家と直接競合することはありません。

しかし売れ残ってしまった分譲マンションを処分するために、ウィークリーマンションやマンスリーマンションとして貸出を始めるデベロッパーも存在します。

そのため、新築マンションが賃貸として供給されることになるため、入居者の募集においては個人投資家の競合となる可能性があるのです。

 

まとめ

不動産投資市場に参入しているプレイヤーにはどんな種類の人達がいるのかについてご紹介しました。

不動産投資の世界には大規模な法人企業から個人の新人投資家まで幅広く存在します。

しかしそれぞれのレベルに合った不動産というものがありますので、自分のレベルに適した物件を間違えなければ、レベルの違う強大なライバルと戦うことはありません。

 

自分の今の資金状況や投資家としての経験がどれくらいなのかをしっかり検討した上で、大規模な物件を狙うべきか、小さい物件からコツコツ始めるべきかを判断しましょう。

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この記事が少しでもあなたの役に立てば幸いです。