不動産投資で収益を得るまでの具体的な流れを解説!

不動産投資で収益を得るまでの具体的な流れを解説!

こんにちは。チリ毛(@chirigetravel)です。

この記事では、不動産投資において物件を購入して収益を得るまでの大まかな流れをご説明します。

 

不動産投資において、月々の収益がプラスになるように不動産を所有するには、物件選びから始まり融資の組み方、管理会社の選び方、売却の仕方など、様々な点で注意すべきポイントがあります。

しかしそれ以前に、不動産投資ってどんな流れでやればいいのか初心者であれば分からないのではないでしょうか。

 

この記事を読めば、不動産投資はどのような流れでやれば良いのか、大まかな流れを把握することが出来るでしょう。

それではそれぞれの段階での詳細なポイントを見ていきましょう。



物件を調べる

不動産投資はまず手に入れる物件を決めなければ話は始まりません。

相続の場合を除いて、自分がどのような物件がほしいのかを決めた後、市場にどんな不動産が出回っているのか調べます。

不動産の物件情報は「Yahoo不動産」や「楽待」といった不動産情報サイトから探すことができます。

 

市場に売り込まれている物件を見つけ、その中から収支がちゃんとプラスになるような物件か、シュミレーションを行いながら妥当性を探っていきます。

そして見込みのある物件を見つけることができたら、すぐに物件の情報が乗っている販売図面(業界ではマイソクと呼んだりします)を取り寄せて、詳細を確認しましょう。

 

現地で物件を調査する

販売図面(マイソク)が手に入ったら、物件の立地や需要の調査を行います。

立地は、駅からどれくらいの距離か、周囲にどんな建物があるか、スーパーなど暮らしに必要な施設は近くにあるかなどを調べます。

 

需要の調査はその物件の最寄り駅はどれくらい利用者がいる駅なのかを確認することで、そのエリアにどれくらいの人が住んでいるかがおおよそ分かります。

それらを調べた上で、実際の物件の構造や瑕疵の有無、入居状況などを現地を訪れて確認します。

 

購入を申し込み、契約をする

実際に現地で物件を確認して問題ないことが確認できたら、物件情報を提供してもらった不動産屋さんに購入の意志を伝えましょう。

この時、書面での通達が正式な買い付けの方法となります。

 

購入の意思を伝えた後、実際に購入する価格の交渉を行います。

不動産投資では物件にもよりますが、普通の買い物とは異なり値切り交渉は必ずやるべきですので、恐れずにしっかり交渉しましょう。

値切れれば値切れるだけ、あなたの毎月の収益が増加しますので、頑張って値切りましょう。

 

価格などの条件面で折り合ったところで売買契約書(通称バイケイ)と重要事項説明書(通称ジュウセツ)を取り交わし、不動産売買の契約が完了します。

売買契約書とは、売り手と買い手の間で、商品やサービスの取引に関しての約束事を書面にしたものです。

事前にお互いが合意した売買の条件を明確にし、合意の上で取引をすることを目的としてます。

 

重要事項説明書とは、売買契約・貸借契約・委託契約に際して、契約に関する重要事項を契約者に対し説明する書面のことを言います。

不動産を購入するときだけでなく、入居者として家を借りるときもこの書面は目にすることができます。

 

銀行の融資申し込み、契約する

購入する物件と価格が決まったら、その内容と金額の融資をしてもらえるように、銀行向けに融資申請書の作成を行います。

申請書が作成できたら、複数の銀行を周り融資の相談をします。

融資の話はなかなか一回では決まらないことが多いですので、並行して複数の銀行を回っておくのがおすすめです。

 

そして融資の返済期間や金利、融資金額の折り合いがついた金融機関と金銭消費賃貸借契約(通称キンショウ契約)を結びます。

金銭消費賃貸借契約とは、不動産を購入する際に銀行から融資を受けたこと証明する契約書のことを指します。

 

代金の支払い

金融機関と融資の契約を結べたら、不動産業者に代金お引渡しを行います。

代金を引き渡し、決済をすることで不動産投資の取引は完結となります。

その後物件の所有権の移転を登記上でも変更を行い、鍵の引き渡しとなります。

 

ここまで来てようやく不動産はあなたの所収する物件となるのです。

 

物件のリフォームをする

一連の不動産物件の取得の流れは上記までで終わりですが、購入した物件の状態が悪く、そのまま貸し出しても収益が望めない場合、リフォームやリノベーションを行います。

 

リフォームは原状回復とも呼ばれ、以前の入居者によって傷んでしまった物件を、元の状態に戻すように修理する作業のことを言います。

リノベーションは、元の物件を大きく改築するなどして新たな価値を付け加え、物件の価値向上を目ざす作業のことを言います。

 

賃貸に出す

リフォームなどを行い物件のバリューアップが終わったら、ついに入居者を集めるために募集をかけます。

物件の賃貸仲介会社に入居者募集の依頼をかけてもらうように依頼を行い、入居希望車が来たときの内見に備えて準備を行います。

 

そして入居者が決まるまで繰り返し入居者募集と内見の準備をして待ちます。

 

管理会社を見つける

入居者が決まったら、あとは物件の管理をしてもらう管理会社を見つけ、管理依頼を行います。

物件の管理事態は自分でもやることが出来ますが、企業に務めていたり所有する物件の数が多くなると、クレーム対応や家賃未払いの場合の催促などの管理に費やす時間の確保が難しくなります。

 

別途管理会社に支払うお金は必要となりますが、不動産投資を事業として拡大していこうと考えているのなら、管理会社に支払う費用も含めて事前に採算を計算しておきましょう。

 

物件を所有し続けるか売却する

入居者も決まり、管理も管理会社に委託したら、後は基本的にオーナーであるあなたがやることはありません。

家賃を得続けることが目的であれば、物件を所有し続けると良いでしょう。

何もしなくてもお金が振り込まれる、夢のチャリンチャリン生活の始まりです。

 

少しまとまったお金がほしいのであれば、物件を売却して売却益を得るという選択肢もあります。

しかし物件を売却せずに新しい物件を取得し続けていけば、月々に得られる不動産収入がやがて生活費を上回るようになります。

 

つまり、不動産を所有しているだけで不自由なく生活できる「経済的自由」を手に入れた状態になれるのです。

そうなれば企業勤めを辞めたとしても、何不自由なくいきていくことが出来ますので、サラリーマンとしてつらい思いをしているのであれば、まずこの状態を目指すと良いでしょう。

 

一度物件を売却してしまうと、安定した毎月の収入(キャッシュフロー)がなくなってしまうことに加え、今後いつキャッシュフローがプラスになるような優良物件に出会えるかも分かりません。

 

そのため、まずはキャッシュフローで生活を安定させることを最初の目的にし、売却は出口戦略の一環として選択肢を保持しておくか、所有物件の入れ替え程度にしておくのがおすすめです。

 

まとめ

不動産投資の大まかな流れを説明しました。

不動産投資家はこの流れを何度も繰り返して、所有する物件の数や規模を徐々に拡大していくことで、月々の収入や資産を拡大していきます。

 

なんでもそうですが不動産投資もはじめから何でもうまくいくような簡単なものではありません。

初めは金額の小さな物件を対象にして、失敗しても大打撃をうけないようにしながら、何度も繰り返して不動産投資の流れを掴んでいってください。

 

この記事で紹介したそれぞれのステージでの詳細な部分については、また別に記事でご紹介しようと思います。

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この記事があなたの役に少しでも立てば幸いです。