不動産投資で収益指標となる「表面利回り」の計算方法を解説

不動産投資で収益指標となる「表面利回り」の計算方法を解説

こんにちは。ちり毛(@chirigetravel)です。

この記事では、不動産投資用の物件を選ぶ時に、物件の絞り込みに最初に使うことになる「表面利回り」計算方法について解説します。

 

不動産投資ではいかに利益が出やすい物件を選べるかが、一番始めに重要になってくるポイントです。

 

数多ある物件の中から利益が出そうな物件を掘り当てるには、相当数の物件の利回りを調べる必要があります。

一説には1つの優良物件を購入するためには、1,000件の不動産物件を調べる必要があるとも言われています。

そのため、計算が簡単な表面利回りを使うことで、見込みのない物件は迅速に排除していく必要があるのです。

 

表面利回りの計算方法に慣れてくれば、それだけ早く優良な物件に出会える可能性が高くなりますので、計算方法を理解し、実際の計算にも慣れていくようにしましょう。

 



表面利回りの算出方法

表面利回りは以下の計算式で計算できます。

表面利回り(%)=想定年間満室家賃÷購入価格×100

意識しておかないといけないのが、収入は想定家賃で満室となった場合の金額であることです。

  • 想定している家賃で借り手が見つかるのか
  • ちゃんと満室になるのか

上記の点について、実質利回りの計算の際に検証が必要になります。

 

そして計算には公租公課などの諸費用は一切無視します。

公租公課とは、国や地方公共団体に納める負担の総称です。住民税や所得税、国定資産税、都市計画税、不動産取得税などを指します。

 

表面利回りは一切の諸経費を考慮に入れずにシンプルに計算します。

その理由としては、

  1. 売却側のニーズとして、諸経費を加味しない計算のほうが、利回りが良い数字になるため、集客母数の底上げが期待できるため。
  2. 購入者側のニーズとして、個別の事情を排除した数字のため、純粋な物件の良し悪しの比較として使いやすいため
  3. 計算がすばやく出来るので、数多くの物件資料を比較検討する際に便利なため

などが上げられます。

したがって、表面利回りはあくまで早見をするための目安の数値として扱いましょう。

 

表面利回りが良好な物件を発見し、真剣に購入を検討する場合は、「実質利回り」「ROI」で改めて収益性を確認しましょう。

 

実際の広告での計算例

それでは実際の広告を例に表面利回りや想定家賃、購入価格の計算を考えてみましょう。

不動産広告にはその物件の目的に応じて、金額に関する項目として以下のいずれかの記載があるものです。

  • 物件価格
  • 月額賃料
  • 表面利回り

 

例えば、物件価格650万円、月額賃料5.4万円の物件があったとします。

月額5.4万円ということは年額家賃は、

5.4万×12ヶ月=64.8万円となります。

表面利回りの計算式は、

表面利回り(%)=想定年間満室家賃÷購入価格×100

ですので、

表面利回り(%)=64.8万円÷650万円×100

となり、表面利回りは9.96%、およそ10%となります。

 

この計算で算出された表面利回りが、購入しようと考えているエリアの相場の中で高いのか低いのかを比較して、物件の良し悪しを判断するのです。

 

また別のパターンとして、650万の物件のあるエリアの表面利回りの相場が15%だった時、

650万円×15%=97.5万円以上の年間の家賃収入が見込めることになります。

その場合97.5万円÷12ヶ月=8.125万円/月額 の家賃収入となります。

この約8.1万円という月額家賃は周辺の物件状況と比較してお得かどうか、この家賃価格で入居者は集まるのかどうかを比較検討し、場合によっては家賃の値下げを検討するか、別物件を探すなどの対応になっていくのです。

 

まとめ

不動産投資用の物件を選ぶ時に、物件の絞り込みに最初に使うことになる「表面利回り」の計算方法について解説しました。

 

表面利回りの計算を繰り返していくことで、不動産物件のチラシをひと目見ただけで、お得な物件かどうか判断できるようになったり、おおよその数値が判断できるようになってきます。

 

表面利回りの計算は物件の取捨選択には欠かせません。

そして、導き出された数値がそのエリアにある同レンジの物件たちと比べて魅力的かどうかが、その物件がちゃんと収益を生んでくれるかどうかに繋がります。

 

不動産投資においては基礎のスキルですので、しっかりと身につけましょう。

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この記事が少しでもあなたの役に立てば幸いです。