不動産投資の積算評価における建物の評価額に影響を与える要素とは!?

不動産投資の積算評価における建物の評価額に影響を与える要素とは!?

こんにちは。.チリ毛(@chirigetravel)です。

この記事では不動産投資において銀行融資や物件の売却の際に重要となってくる「積算評価」において、建物の評価額に影響を与える要素についてご紹介します。

積算評価が良くなる建物の条件を把握し、物件の良し悪しを判断できるようになれば、不動産投資において非常に有利に進めることができるようになります。

 

融資を受けやすい土地の条件については以下の記事にて紹介しています。

 



建物評価の計算方法

建物の積算評価の計算方法は以下の計算式になります。

建物の積算評価=建物延床面積 × 標準建築費 ÷ 耐用年数 × (耐用年数 – 築年数)

これを言葉で表すとすると、

建物の延べ床面積に新築時の建築単価を掛け合わせ、それに築年数分の減算を行う

というふうに表現する事ができます。

 

構造による耐用年数と標準建築費の違い

新築時の価格(標準建築費)は、金融機関の評価や時期、はハウスメーカーによって大きく変わってくるので一概には言いにくいのですが、目安としての価格は国税庁のホームページにて公表されています。

 

そして標準建築費と同様に、物件の構造によって法定耐用年数も大きく変わってきます。

これが意味するところは、建築構造によって物件の積算評価は大きくかわってくることを意味しています。

以下の表は、建物の構造ごとの標準建築費と法定耐用年数を表にしたものです。

構造 標準建築費/平米(平成27年建築) 法定耐用年数(住宅想定) 減価
鉄骨・鉄筋コンクリート造 262.2千円 47年 (47ー経過年数)/47年
鉄筋コンクリート造 240.2千円 47年 (47ー経過年数)/47年
鉄骨造(厚さ4mm超) 197.3千円 34年 (34ー経過年数)/34年
鉄骨造(厚さ3mm以上4mm以下)  197.3千円 27年 (27ー経過年数)/27年
鉄骨造(厚さ3mm以下)  197.3千円 19年 (19ー経過年数)/19年
木造 165.4千円 22年 (22ー経過年数)/22年

※建築された年によって標準建築費は変わります。

※数値は国税庁HPより抜粋

 

上記の表から読み取れることとしては、法定耐用年数の短い木造などの物件は法定耐用年数の短さから、建物の評価額がすぐに目減りしてしまうということです。

単純に法定耐用年数が残っている期間が長いほど、融資を受けられう金額は高くなります。

ましてや築22年以上経過した時点で木造住宅の建物は価値がないと判断されてしまうため、銀行から融資を引く上で木造住宅はとても難しいのです。

 

評価されない建物もある

法定耐用年数を超えた建物は評価がゼロになってしまうということは上記で解説しましたが、それ以外にも評価がゼロ(評価対象外)となってしまう物件があります。

それはいわゆる「違法建築物件」と呼ばれる、現状の法律に適していない建物です。

 

違法建築物件とは、法的な正式名称では「既存不適格建築物」と呼ばれます。

建築基準法や消防法等の各種法令に反している状態ではありますが、即座に物件の取り壊しが命じられることはあまりなく、そのまま利用され続けているケースが多いです。

 

金融機関によっては違法建築物件に対して融資を引くわけでもないにも関わらず、所持しているだけで問題視されてしまうケースもあります。

そのため、これから不動産物件の購入を検討している方は、違法建築物件は検討から外すことをおすすめします。

 

また、違法建築物件の中には建築当時は法的に問題なかった建物が、法改正によって違法になってしまった建物も存在します。

そのような物件を「現状不適格」と呼びます。

このような物件は悪意なく作られた違法物件ですので融資をしてくる銀行もありますが、全体的に融資金額は低くなる傾向にあります。

 

その意味でも、融資を使って物件を買い進めていこうとするのであればゼロ評価となる可能性の高い「違法建築物件」は対象外とするべきでしょう。

 

評価に影響する「確認済証」と「検査済証」

一棟ものの大型物件や新築物件の場合「確認済証」と「検査済証」と呼ばれるものがない場合、積算評価が下がったり、もしくは銀行からの融資不可の判断を受けてしまうことがあります。

確認済証とは、建物の建築前に行われる「建築確認」で、建築の計画が関連法令などに適合すると確認されたことを証明する書類のことをいい、建築確認の申請を受け付けた市町村(または都道府県)の建築主事によって交付されます。

「建築確認」は、建物の設計や敷地配置などの計画が建築基準法などに適合しているか、都道府県または市町村の建築主事(建築確認等に関する事務を担当する役職)や指定確認検査機関による確認を受ける手続きのことです。

これによって、建築基準法などの法律に不適合な建築物が建設されるのを防ぐことを目的としています。

※SUUMOより抜粋

検査済証とは、建築基準法で定められた「建築確認、中間検査、完了検査」の3つがすべて完了し、その建物が法律の基準に適合していることが認められたときに交付される書類です。

こういった建築過程の検査は、建築物の安全性等の確保を目的とする制度で、住宅など一定の建物を建築しようとする場合は、この検査が義務付けられます。

※SUUMOより抜粋

つまり両方とも建てられた物件が法的に違反していないことを証明するための証明書と言えます。

 

この2つは違法建築ではない証明になるほか、多額の資金を用いて不動産物件を売買する業者が、物件を購入する条件としていたりします。

それだけ信用を高める効果があるものということです。

そのため、「確認済証」や「検査済証」が無い物件に対しては、そのことを口実に値下げ交渉をすることも可能となるほど重要な要素ですので、購入しようと思っている物件に「確認済証」や「検査済証」が無い場合は値下げ交渉をするか、市役所から取り寄せてもらうように不動産業者に依頼しましょう。

 

一方で上記のことは区分所有物件にはあまり当てはまりません。

一投ものの物件と異なり建物の建築や再建築に関して、区分所有の大家には決定権が少ないからです。

それでもあるに越したことはない書類ですので、区分所有物件を購入する際にも取得するようにしましょう。

 

まとめ

不動産投資において銀行融資や物件の売却の際に重要となってくる「積算評価」において、建物の評価額に影響を与える要素についてご紹介しました。

積算評価の計算方法については以下にて詳しくご紹介していますので、合わせて読むことをおすすめします。

建物の積算評価は土地の積算評価同様に、売却の際や銀行から融資を受ける際に重要となりますので、しっかりと把握した上で物件の購入に望みましょう。

よく知ることで購入の際に値下げ交渉の良い材料になりますので、建物がどのように評価されるのか把握することはとても重要です。

 

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不動産投資の知識をしっかりと身につけてから、不動産投資に挑戦しましょう。