騙されないために！不動産投資における区分マンションの特徴と、メリット・デメリットについて解説

こんにちは。チリ毛（@chirigetravel）です。

この記事では不動産投資において投資家が購入できる「住宅系物件」の中でも「区分マンション（区分所有物件）」の特徴やメリット・デメリットについて解説します。

区分マンション（所有物件）という言葉はあまり聞き慣れない言葉ではありますが、マンションやアパートなど複数の部屋がある建物のの中の１室を表すときに用いられる言葉です。

ほとんどの不動産投資家が経験しており、不動産投資初心者におすすめである「住宅系不動産投資物件」ですが、大きく３つに分類することができます。

• 区分マンション（区分所有物件）
• 一投マンション
• 戸建て物件

それぞれに特徴があり、場所によっての向き不向きなどがあります。

その中でも「区分所有」物件は特に都心部にて需要が高く、都心部に住むサラリーマン大家などが多く購入しています。

区分所有物件のメリットとデメリットを知ることで、あなたに向いている物件かどうか判断できるようになります。

それでは順番に説明していきます。

区分所有物件のメリット

まずは区分所有物件のメリットを順番に解説していきます。

少額から購入可能

区分所有物件は不動産投資物件の中で少額で購入できる物件が多いのが特徴です。

区分所有物件と一口に言っても部屋のグレードや料金はピンからキリまでありますが、安いワンルームの物件などであれば数十万からでも物件があります。

金額は立地が悪かったり部屋がボロかったりすることで安くなるものですので、安ければよいというものでもありませんが、安いことでハードルが下がることも事実ですし、失敗したとしてもリスクは少ないです。

その分、金銭的なリターンも小さくなりがちですが。

そのため、初心者でも挑戦しやすく経験を積むのに向いているのが区分所有物件の良いところです。

ヤドカリ投資法が利用可能

ヤドカリ投資法という言葉自体はあまりメジャーではありませんが、簡単に言うと自宅用として購入した物件を転勤などに合わせて次々と乗り換えていく投資方法のことを言います。

言い換えると「住み替え投資法」とも言うことができます。

数年後に売却することや他の人に貸出することを前提に考えた物件を購入し、数年間は自分で住んでおくという投資法です。

この投資法のメリットはいくつかあり、

• 家賃が節約できる
• 金利の安い住宅ローンが利用できる
• 一定条件を満たすと税制優遇を受けられる
• 売却か貸出のどちらかで利益を狙える

の4つが主なメリットと言えます。

この上記の細かな内容についてはまた別途解説したいと思います。

ファミリータイプの物件は比較的競争が少ない

区分所有物件の中でも「ファミリータイプ」の物件の場合、投資目的ではなく自宅用としての売買希望者が多くいます。

普通の主婦やサラリーマンの方で売買を希望する人も多いのがファミリータイプの特徴であり、そういった人たちを相手に売買をする場合、プロの投資家と売買の金額交渉をするよりも比較的交渉が容易です。

不動産の知識が豊富で金額交渉になれているプロの投資家たちが相手だと厳しい金額交渉となりますが、不動産投資に詳しくない人であれば、金額交渉がそこまで難しくありません。

そのため、物件を高めに売却できることや、安めに購入できるチャンスが多いのです。

区分所有物件のデメリット

ここからは区分所有物件のデメリットについて紹介していきます。

融資を受けづらい

投資目的で区分所有物件を購入しようとする場合、他の投資物件と比べて融資を受けづらいというデメリットがあります。

そもそも不動産投資初心者は銀行からの融資を受けづらいものですが、区分所有は銀行が融資をするときに重視する積算評価（担保力）が低くなりがちです。

なぜならば、担保力の大部分の割りあいを占める「土地」の扱いが曖昧であり、かつ切り売りできるようなものでもないため、銀行側からすれば低く評価せざるを得ません。

返済が滞った場合に土地ごと物件を売却するという手段が取れないからです。

規模を大きくするのに時間がかかる

区分所有物件はアパートなどを部屋ごとに細切れにして売買することで物件価格を下げて多くの人が売買しやすいようにされています。

そのためアパートやマンションをまるまる売買するよりも、当然家賃収入も売買金額も利益も小さくなります。

不動産投資は1部屋であってもアパート1棟であっても、売買の際にかかる手間にそれほど大きな違いがありません。

言い換えると同じ手間なのに売買する物件によって得られる収入が何倍にも変わるのです。

株やFXなどのレバレッジと同じですね。

そのため、小さい金額の区分所有物件の売買だけで不動産投資を進めていくと、マンションなどを手がけていくのと比べて利益が小さいため、資産拡大が遅れてしまうのです。

管理費や修繕費が割高

区分所有物件は、マンション全体の管理や共有部分の老朽化に伴う修繕費として、毎月「管理費用」と「修繕積立金」をマンション側に支払う必要があります。

これはマンション全体の共有部分の管理と修理費用がマンションやアパート毎に定められており、物件購入費用とは別に大家が支払うべき費用として設定されています。

この「管理費用」と「修繕積立金」の金額は物件いよってマチマチですが、築年数の古い物件であるほど費用が高くなる傾向にあります。

購入費用が安いからと築年数が古い物件を購入すると、取れる家賃も低めになりがちです。

その上高い「管理費用」と「修繕積立金」が取られることになると、なかなか利益が出ないこともありますので、事前の収支計算をきっちりと行い、事前に満足の行く利益が出ることを確認してから物件を購入しましょう。

空室に弱い

区分所有だけに言えることではないですが、物件を一つしか持っていない状態のときにその物件が空室になってしまった場合、一気に収益は０円になり、銀行融資を受けている場合は銀行への返済で一気に苦しくなります。

不動産投資の初期の段階で１室しか物件を持っていない場合、空室がダイレクトに生活に響いてきます。

マンションやアパートを１棟ごと買う場合は、複数の部屋がありますので１つ２つの空室はリカバリーができますが、１室ものは０か100しかありません。

そのためできるだけ空室リスクを下げるような工夫が大切となります。

空室リスクは以下で解説しているエリアマーケティングをしっかり行うことで回避できる確率が上がりますので、合わせて読んでみてください。

まとめ

区分マンション物件の特徴とメリット・デメリットについて紹介しました。

区分マンション物件の不動産投資は少額で始められるため初心者向けということもできますが、大きい利益を得ることは難しい物件でもあります。

一連の流れを学ぶための練習用や、自分が住むのであれば良いですが、不動産に慣れてきたならば他のタイプの投資物件を検討すると良いでしょう。

区分所有マンションだけやっていてもなかなか儲かりませんので。

不動産投資で利益を得ていくには知識が不可欠です。

知らないことで騙され、結果的に損失を出してしまう可能性もあります。

知識は不動産投資をする上で何よりも必要な能力です。

WEBでいちいち調べたりするのは面倒なことではありますが、知識を身に着けなければ損をするのは自分です。

不動産投資の知識をしっかりと身につけてから、不動産投資に挑戦しましょう。