不動産投資における一棟マンション・アパートの特徴やリスクについて解説

不動産投資における一棟マンション・アパートの特徴やリスクについて解説

こんにちはチリ毛(@chirigetravel)です。

この記事では不動産投資において投資家が購入できる「住宅系物件」の中でも「一棟マンション・アパート」の特徴やリスク、メリット、デメリットについて解説します。

 

「一棟マンション・アパート」投資とは、日本でもよく見かける複数の部屋が一つの建物に収められている物件をそのまま購入し、一部屋ずつ貸し出す投資法です。

 

「住宅系物件」の不動産投資は、

  • 区分マンション(区分所有物件)
  • 一投マンション・アパート
  • 戸建て物件

の3つの種類に分けられ、ほとんどの不動産投資家がいずれかの物件を経験する投資法です。

 

それぞれに特徴があり、投資家の状況によって向き・不向きがあります。

不動産投資で損をしないために、「一棟マンション・アパートの持つ特徴やリスクと把握しましょう。

 



一棟マンション・アパートの特徴

まずは一棟マンション・アパートの特徴・メリットについてご紹介します。

一気に大きい利益が狙える

一棟マンション・アパートは数個の部屋の物件から、数十個の部屋の物件まで様々あり、部屋数が多ければ多いほど、立地が良ければよいほど、物件のグレードが高ければ高いほど、1つの物件から得られる収益が多くなります

 

不動産投資はどんな規模の物件でも1つの物件を購入するときに必要になる手間はそこまで変わりがありませんので、規模が大きい物件であればあるほど、一度の売買で得られる収益の速度が早くなります。

そのため、1つの部屋の売買を行う区分所有物件の投資や、戸建ての物件の売買と比べて、圧倒的に早く資産形成ができる可能性があるという特徴があります。

 

そのため、資産を作る速度を早くしたい場合は一棟マンション・アパートの投資を行うのがおすすめです。

 

銀行融資を得やすい

一棟アパート・マンションなどの金額が大きくなる物件の購入は、壮絶な自己資金を持っている投資家でもない限り融資を利用したうえで購入することになるでしょう。

そうでなかったとしても、不動産物件で資産拡大を早めたい場合は積極的に融資を活用していく必要があります。

融資を利用すべき理由については以下の記事にて詳しく解説しています。

 

そして一棟アパート・マンションは、銀行融資を受ける上で重要な「積算評価(担保力)」がしっかりしている物件が多いです。

なぜなら、積算評価の中で大きいウエイトを占める「土地」が、高い評価を受けやすい状態になっている物件が多いからです。

積算評価に関する詳細な内容は以下にて解説しています。

 

そのため、全体的な傾向として一棟アパート・マンションは積算評価が高くなり、銀行融資を受けやすい物件と言えるのです。

 

家賃が残りやすい

一棟アパート・マンションは他の「住宅系物件」と比較して、一度の売買で得られる世帯数の数が多くなります。

区分所有と戸建て物件は、一度の売買で得られるのはもちろん1つの家族からの収入です。

 

しかし一棟アパート・マンションは当然のことながら複数の家族から収入を得ることが可能です。

一種の収入源の分散化と言えます。

つまり、1つの部屋の空室が出ても家賃が0になるわけではなく、残りの部屋に入居者がいればその分の家賃収入が続くということです。

 

その意味で、複数の部屋を持つ一棟アパート・マンションは家賃が0になる可能性が低く、収入が残りやすいということができます。

 

若干脱線しますが、一棟アパート・マンションで重要なのは、空室がある程度出ても収益が残るように融資の返済プランを組むことです。

常に満室でなければ収益が残らないという状況は非常に不安定で、一棟アパート・マンションの強みを生かしているとは言えません。

ある程度空室があったとしてキャッシュフローが残るように、融資条件などを設定しましょう。

 

一棟マンション・アパートのリスク

ここからは一転して一棟アパート・マンションのリスクについてご紹介します。

獲得が難しい

一棟アパート・マンションは一度購入してしまえば速い速度で資産拡大が見込める物件ですので、市場において高い人気を誇ります。

さらに言えば自己資本を含めた資本を多く持ち、銀行からの融資を簡単に引くことができる優良な属性の人に人気が高い物件が一棟アパート・マンションであり、そのような人たちがあなたの競合として立ちふさがります。

つまり、競争が激しいということです。

 

競合が激しい=需要が高いということですので、市場原理として売り手優位という状況になります。

そのため、不動産投資の醍醐味とも言える価格交渉において、買い手の値下げ交渉が難しく、高値で購入せざるを得ない可能性もあるのです。

 

高値づかみは利回りの悪化に直結しますので、購入する金額の上限は利回りが悪くならないように予め決めておくようにしましょう。

資産が集中しがち

一棟アパート・マンション物件は基本的に金額が大きいです。

そのため1つの物件と言えど全体の資産の中で大きい割合を占めることになります。

 

仮に自分の全資産を大きく上回る高額な物件を銀行融資を利用して購入したとします。

何かしらの理由で購入した物件から見込んでいた収益が得られない自体になった場合、一生かかっても回復できない負債を背負ってしまうことになる可能性もあります。(どうしようもない場合は自己破産するしかありません)

 

上記のように、金額が大きく資産拡大のスピードも早い分、問題があった場合のダメージも大きい物件と言えるのです。

つまり、資産が少ない初心者のうちは特に「ハイリスク・ハイリターン」と言えます。

不良入居者の確率が上がる

一棟アパート・マンション物件は複数の入居者に部屋を貸し出す事が可能です。

単純な確率論の話ではありますが、貸し出す部屋の数が多ければ多いほど、大家にとって迷惑となる不良入居者にあたってしまう可能性が高くなるのです。

 

この点は区分所有や戸建て物件を数多く取得したとしても同じことが言えますが、急速に部屋数を増やせる一棟アパート・マンション物件は、不良入居者にあたる速度も早いと言えます。

 

このリスクを回避するためには、誠実な入居者に入居してもらえるように選定をしっかり行うことや、万が一に備えて家賃保証などの保険に加入してもらうなどの対策をすることです。

大家にしっかりと知識があれば入居者問題もある程度対処可能なのです。

まとめ

一棟アパート・マンション物件はの特徴やリスクについて解説しました。

一棟アパート・マンションの不動産投資は、投資家として初心者と上級者を分ける一つのハードルと言えるものです。

そしてその金額の大きさは不動産投資の醍醐味とも言える物件です。

 

しかしその分リスクも高まりますので利益を得ていくには知識が不可欠です。

知らないことで騙され、結果的に損失を出してしまう可能性もあります。

知識は不動産投資をする上で何よりも必要な能力です。

WEBでいちいち調べたりするのは面倒なことではありますが、知識を身に着けなければ損をするのは自分です。

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不動産投資の知識をしっかりと身につけてから、不動産投資に挑戦しましょう。