なぜ不動産投資をやったほうが良いのか?5つの特性を紹介!

なぜ不動産投資をやったほうが良いのか?5つの特性を紹介!

こんにちは。チリ毛(@chirigetravel)です。

この記事では不動産投資が持っている特性・特徴についてご紹介します。

 

不動産投資は「投資」と名はついていますが、株式投資などの他の投資とは大きく異なった特徴を持っています。

何にでも言えることですが、自分が取り組む事業の特徴を知らずして、その分野で成功することはありません。

不動産投資特有の特徴を知らずに不動産投資をやったとしても、大きい成果を上げることは難しいでしょう。

 

不動産投資が持つ特徴を理解しうまく味方につけることで、あなたの不動産投資は大きく成果を伸ばしていくことが出来るでしょう。

 



値動きが緩やか

不動産の価格は、価格が毎日値洗いされる株式市場や為替市場とは異なり、実際に売りに出されるまでは分かりません。

 

株式投資や為替取引(FX)でよく陥りがちなのが、

「評価額が毎日、毎時間ごとに大きく変わるため、どうしても気になってしまい仕事が手に付かない」

といった事態になりがちです。

しかし不動産は株式投資や為替取引と比べて市場の暴落や急騰が起こりにくく、不動産価格は長い年月をかけて少しずつつ上昇・下落をするという特徴があります。

 

つまり不動産価格は日本経済全体の上げ下げの影響が少ない投資なのです。

世間がどんな状況であっても、個人レベルでは何かしらの事情で早急に物件を手放さなければいけない人が必ず存在します。

そのような物件は交渉次第で市場相場より大幅に安い金額で購入できる可能性が非常に高いのです。

 

そのため、忙しい方でものんびりと取り組むことが出来るのも不動産投資の特徴です。

 

少ない自己資金でも投資可能

少ない自己資金と言えど、ある程度まとまったお金は必要ですが、「レバレッジ」をかけることで少ない自己資本で大きな金額の不動産を購入・運用する事ができます。

 

「レバレッジ」とは、経済活動において他人の資本を使うことで自己資本に対する利益率を高めること、またその高まる倍率のことを言います。

イメージは、小さい力で大きい物を動かすことが出来る「テコの原理」です。

 

このレバレッジは、購入する物件自体を担保とすることで可能になります。

レバレッジは「株式投資」と「為替取引」にも存在しますが、この少ない自己資金で大きいお金を動かせるということは、「時間を買う」ことを意味しています。

 

例えば1億円の不動産を購入して不動産投資をやろうとした場合、自分で1億円のお金を貯めて用意しよう思ったら、何十年という時間がかかります。

不動産を買えるお金が貯まるのを待っていると、不動産を買える頃にはもう年寄りになっており、せっかく買った不動産を活かせる時間が残されていない、という事態になってしまいます。

それでは不動産を買う意味がどこにあるのかと疑問になってしまいます。

 

しかし1億円の物件を買うのに、自己資金を数百万円だけ貯めて、残りの数千万円を銀行からローンで借りることができれば、「借りた金額の金利」を支払うことで、何十年という時間を待たずして不動産を購入することが出来るのです。

 

そしてほとんどの不動産投資家は、銀行からお金を借り入れてレバレッジを掛け、不動産を運用しています。

その方が、貴重な時間という資産を無駄にせずにすむからです。

 

追証(おいしょう)がほぼない

レバレッジをかけられる投資として「株式投資」と「FX・外国為替証拠金取引」などもありますが、不動産投資の大きな違いは「追証(おいしょう)がかかりづらい」という点が上げられます。

 

追証(追加保証金)とは、レバレッジを使った信用取引においてお金を借り入れる際、借入金額に見合った担保を差し入れて現金(若しくは株式など)を借り入れるのですが、それには定められた担保率(保証金率)を維持することが必要です。

その担保率が含み損や担保の値下がりなどにより一定の比率(最低維持率)を下回った場合、定められた期日までに追加で担保(保証金)を預け入れる必要があります。

この事を追証(追加保証金)と言います。

 

株式投資やFXの場合、常に評価額が市場で表示されているため、証拠金が一定率を下回ると追証(マージンコールとも言います)が発生し、追加での証拠金を入金するか、強制的に売却され損失を確定させる必要があります。

 

しかし不動産投資においては、不動産の評価額は市場で値洗いされない仕組みになっているため、相場が上下したとしても影響を受けづらいのです。

融資を受けた金額分の毎月の返済が滞ることがなければ、融資の一括返済を迫られることは殆どありません。(全くないわけではありません)

 

高い入居率の維持が重要

返済が滞らない限り融資の一括返済を迫られることが無いということは、重要になるのは毎月の収入を融資の返済ができるレベルで、いかに安定させるかということです。

返済以上の収入が不動産からもたらされる状況を継続できれば、返済は時間と共に自動的に進み、自分の資産は積み上がっていきます。

 

そのために重要なのが、「満室状態を維持する」ことです。

 

満室でなくとも、常に満室を目指して工夫をし、返済が滞らないだけの収益が確保できる入居率を上回らなければ、毎月の返済の度に自分の身銭を切らなければいけなくなるのです。

 

経験者が優遇される世界

不動産投資の世界は、経験者と未経験者によって、不動産屋や銀行などの関係する人たちからの扱いが大きく変わることも特徴です。

 

株式などであれば、資金量や経験によって金利が変わるなどの事はありませんが、不動産投資は経験豊富で資金のある経験者には有利な融資条件(金利が低い、返済期間が長いなど)でお金を貸してくれたり、良い物件を紹介してくれるなどの優遇が行われているのが現実です。

 

最初に銀行に行って融資の相談をする際などは、銀行の担当者にもよりますが、意地悪をされるケースも多々あります。

初心者という立場は誰しもが一度は通る道ではありますが、不動産投資で結果を出す気持ちがあるのであれば、初心者に課せられるハードルに負けない心づもりが必要です。

 

そして一度経験者の側に回ってしまえば、有利に投資が進められますので、一番初めの不動産購入が最も難しく、重要であると言えます。

 

まとめ

不動産投資が持っている5つの特性・特徴についてご紹介しました。

今回ご紹介した5つの特徴である、

  • 値動きが緩やか
  • レバレッジを使い少額の自己資金で投資可能
  • 追証がかかりにくい
  • 高い入居率の維持が必要
  • 経験者が優遇される世界である

をしっかりと理解し、有利に不動産投資を進めていくにはどうすべきか、あなた自身でしっかりと考えて、不動産投資に挑戦して頂ければと思います。

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この記事があなたのお役に少しでも立てば幸いです。