不動産投資業界の近年の業界動向から今後の動向を予測!?

不動産投資業界の近年の業界動向から今後の動向を予測!?

こんにちは。チリ毛(@chirigetravel)です。

この記事では、不動産投資業界の1990年台~2019年現在までに業界の移り変わりについてご紹介します。

 

不動産業界はここ20年から30年のなかで大きく変化してきました。

その変化には世界情勢の変化が大きく関わっています。

 

今後不動産投資で成功したいと思うなら、世界情勢の変化によってどのように不動産業界に影響が及ぼされるのかを知る必要があります。

 

この記事で紹介する過去に起きた社会情勢の変化と不動産業界の変化を知ることで、今後に起こる社会情勢の変化によって、不動産投資業界がどのように変わる可能性があるか、予測しやすくなるでしょう。

 



かつての不動産業界

個人向けの不動産投資は、1990年頃から徐々に門戸が開かれてきました。

かつて不動産投資や大家業は、ごく一部の限られた富裕層だけのもので、先祖代々その土地で不動産を持ち続けている地主さんだけが出来る仕事でした。

それは、不動産を賃貸するには当然「土地」と「建物」が必要ですが、両方ともとても高価であり、新たに取得して採算を取ることが非常に困難であったためです。

そのためもともと土地を持っており、土地取得のコストを0に出来き、建物も修繕するだけで維持できる地主だけが出来ることだったのです。

 

またバブル崩壊前の不動産市場は、不動産価格が高騰し続けることが信じられており、皆こぞって不動産を買い求めていました。

その結果融資の金利は非常に高く8%~10%はザラでした。

しかし家賃は据え置き価格だったため、利回り(家賃収入による回収率)は2~4%しかない家が多数存在したのです。

 

この状況は完全に月々の収入は逆ザヤ状態であり、不動産価格が高騰した上で売り抜けることで利益を得ることを前提とした投資方法だったのです。

 

1990年~ バブル崩壊

一部の富裕層に限られていた不動産投資は、1990年台に訪れたバブル崩壊に伴う地価の下落によって、一般人にも門戸が開かれました。

バブル崩壊によって不動産の価格は急落し、さらに金利がゼロ金利に近くなるという歴史的に見ても非常に稀な事態になりました。

 

その結果、不動産がそれまでの3分の1の価格で売り出されることになり、また購入のための資金も金融機関から低金利で借入ができるようになったのです。

不動産価格や金利が下がったにも関わらず、家賃相場はそこまで下落しなかったことで、利回りの方が高くなり、金利のほうが低い傾向に変わってきました。

 

それによりそれまで不動産とは無縁だった若い世代やサラリーマン層でも不動産投資事業で採算が取れるようになったのです。

バブル崩壊を引き金として不動産市場への参入障壁が下がったことで、同時に競合相手が急激に増加しました。

 

参入障壁が下がったと言えど、競争相手が多い状況ですので、不動産投資の難易度が誰でも成功するほど簡単になったわけではありません。

競争が激化していく中で、不勉強な不動産投資家は早々にマーケットから退場する事となりました。

その一方で競争力のある魅力的な部屋を提供できる不動産投資家は勝ち残り、事業拡大を進めていきました。

 

2006年~ ファンドマネーが流れ込む

世界的に、不動産の利回りと金融機関からの借入にかかってくる長期金利の差(イールドギャップ)が解消されていく中で、日本にはまだ2%前後のイールドギャップが残っていました。

 

この利ざやを狙って、世界中からファンドマネーが日本の不動産市場に集まってきました。

合わせて、日本国内の個人投資家のマネーも不動産市場に集まり、不動産価格の上昇に拍車をかける自体になりました。

 

例えば、オーストラリア市場に上場する、オーストラリア版REITが日本の不動産を組み入れました。

その他にも、

  • 米モルガン・スタンレーが日本市場で新たに2兆円規模の投資を追加
  • 米ブラックストーン・グループの日本市場参入決定
  • 日本国内勢(不動産マネー(REIT)+私募ファンド)の運用資産、11兆5千億円超え(前年度比48%増)
  • 野村HDが政策金融公庫と共同で5千億円を投資

など、多くのお金が市場に集まりました。

 

2008年~ サブプライムローン問題と世界金融危機

2001年から2006年にかけて、アメリカの住宅バブルを支えてきた要因としてサブプライムローンというものがありました。

 

「サブプライムローン」とは、本来はローンが組めない低年収の人や職業が不安定の人を対象にした高金利ローンのことです。

「サブプライムローン」は、当初は低い金利で抑えられているのですが、年々金利が上がっていく仕組みになっています。

 

「サブプライムローン」のような融資制度を始めとした施作のおかげで、アメリカではマイホームが次々と売れたため、住宅価格が上がり、さらにバブルを誘発する循環が発生しました。

しかし金利が上がる一方でローンの返済遅延が多発し、「サブプライムローン」を商品としていた金融機関は大きな痛手を負うことになりました。

 

またサブプライムローンのリスクを持つ様々な金融商品が、世界中の金融機関が投資可能な商品として販売されていたため、多くの金融機関も大きな損失を被ることになり、結果として世界的規模の金融危機が発生しました。

 

その象徴とも言えるのが、2008年に起こったリーマン・ブラザーズ証券(当時全米4位の証券会社)の破綻で、世界中に大きな衝撃を与えました。(世間一般に割れているリーマンショックとはこのことです。)

これらの一連の危機により、日本の不動産市場も大きな痛手を受けました。

 

2013年~ アベノミクス

2008年のリーマン・ショック、2011年の東日本大震災を経て、不動産価格は下落を続けました。

しかし2012年末に発足した安倍政権による大規模な経済政策であるアベノミクスが発表されると、株価や為替、不動産価格も2013年から上昇傾向が現れ始めました。

 

アベノミクスの中で、

  1. 大規模な金融緩和
  2. 消費造成による駆け込み需要
  3. 2020年東京オリンピックに向けた公共事業への投資

という3つの政策が功を奏し、不動産市場は活況を取り戻し、リーマンショック以前の水準まで不動産価格は回復したのです。

 

今後の予想

この先の日本の不動産市場がどうなっていくのか、わかっている人はこの世にはいません。

超少子高齢化社会と言われる社会状況や産業構造の変化による人口分布の変化、東京オリンピックなどの影響を受けながら、不動産価格は変化し続けるでしょう。

 

今後の不動産市場の動向は、あなた達個人個人が情報収集を行いながら仮設を立て、検証しながら確認していくしかありません。

2019年現在はまだ低金利の状況を維持していますが、今後行き過ぎた低金利と物件価格の下落の反動として、金利上昇と不動産価格の上昇が起こるとすれば、新規での参入は難しくなっていくことでしょう。

現在でもすでにサラリーマン大家への銀行融資がつきにくくなってきていると言われています。

 

そのため低金利のうちに優良な物件を厳選し多数保有することで、市場競争力を身につけることができれば、継続的に資産を築いていくことが出来るでしょう。

 

まとめ

不動産投資業界の1990年台~2018年現在までに業界の移り変わりについてご紹介しました。

 

今回紹介したような過去の不動産市場の価格の値動きは、公示地価を見ることで確認することが出来ます。

「公示地価」とは、日本各地の調査地点26,000ヶ所の地価の目安を国土交通省が調査・発表するものです。

 

不動産投資は安定的な収入源となる家賃収入に加えて、購入や売却をする際の価格も重要となります。

購入や売却の価格は「公示価格」の価格推移の影響を少なからず受けますので、日頃から地価の推移や景気の先行きについても情報収集をすることが重要になってきます。

 

今後の市場動向を新聞やニュースで研究しながら、不動産投資に挑戦して頂ければと思います。

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この記事があなたの役に少しでも立てば幸いです。