不動産投資における減価償却費をコントロールし利益を増やす方法を紹介!

不動産投資における減価償却費をコントロールし利益を増やす方法を紹介!

こんにちは。チリ毛(@chirigetravel)です。

この記事では、不動産投資において、減価償却費をコントロールして利益を最大化するための方法について解説します。

不動産投資において減価償却費を増やすことは、利益の増加に直結します。

なぜなら減価償却費は税引前に経費として扱うことができ、課税対象となる利益を減らしてくれるからです。

そのため、減価償却費が大きければ大きいほど節税効果が発揮され、最終的に手元に残る利益は増加します。

 

そんな減価償却費はどのようにしたら増やすことがで出来るのか解説していきます。



土地と建物の比率を変える

不動産投資によって購入する建物は、正確には建物の値段と土地の値段に分けることができます。(土地付き物件を購入する場合)

新築物件は土地と建物の価格が決定して売りに出されていますが、中古物件の場合内訳は決められておらず合算し他金額で売りに出されることがほとんどです。

建物にしか減価償却は適用されない

そして原価償却費として扱うことができるのは建物相当額だけです。

特別な指定をしない場合、建物と土地の値段は50%づつに按分されます。

または減価償却同様に建物にだけが対象となる消費税金額によって建物価格が算出されます。

 

しかし物件の売買契約をする当事者間にて、物件価格と土地の価格を契約段階で定めておくことが出来ます。

その段階で物件価格の比率を高くしておくことで減価償却費を大きくすることができるのです。

具体的な按分比率

ここで問題になるのが、では建物99%、土地1%でも良いのか?

というような具体的な按分比率の問題です。

ここまで話だけだと建物価格が大きければ大きいほど投資家にとって有利に思えますが、税務上の問題が出てきます。

 

上記のようにあまりに極端な按分をした場合、本当に土地の価値が全体の1%しかないの?かという話になります。

ここの比率は法的にいくらにしなければいけないなどの決まりがある訳ではないですが、極端すぎる場合税務署に突っ込まれ、減価償却費として認められないケースがあります。

 

具体的にどこまで建物に寄せられるかは状況によって異なりますので、税理士などの専門家のアドバイスのもと決定するのが望ましいです。

 

大型設備を減価償却費として扱う

こちらは新築かつ大型の物件のみで使える方法ですが、物件の中で設備に該当する部分にかかった費用を切り出し別途記載することで、建物として減価償却するよりも短期間で処理することができます。

設備投資の減価償却も建物と同様に耐用年数分で按分されます。

設備投資の耐用年数は建物よりも短いため、1年あたりの費用を高くすることができるのです。

 

建物と設備それぞれの減価償却資産の耐用年数の詳細はいかに細かく記されています。

減価償却期間の短い物件を選ぶ

減価償却期間は法定耐用年数に依存することを利用して、中古で法定耐用年数が少なくなっている物件を購入すれば、1年あたりの償却金額を高くすることになります。

例えば、22年以上前に建てられた法定耐用年数22年の木造物件を購入した場合、法定耐用年数超えの物件は4年で減価償却されることになるため、1年あたりの費用がとても高くなります。

 

しかしこの手法には、築年数の古い物件は銀行からの融資を受けにくいという点と、修繕費・維持費が高くなりがちというデメリットがあります。

自分の資金状況やリスクを鑑みて、中古のボロ物件を購入すべきか判断する必要があります。

 

リフォーム費用を減価償却費とする

もう一つ、減価償却費を増加させる方法としてリフォームがあります。

しかしすべてのリフォームが減価償却費の増減に関わるわけではありません。

境目は、物件の価値を高めるためのリフォームか、原状回復のためのリフォームかによって分けられます。

減価償却費として扱うためには、物件価値向上のためのリフォームである必要があります。

 

物件価値を高めるためのリフォームの場合、例えば5000万円の建物の価値がリフォームによって7000万に上がるとした場合、この上がった分の費用も減価償却の対象とすることができます。

一方で、原状回復をするレベルでリフォームで、物件価値が向上するようなものでなければ、減価償却費用とすることはできません。

 

まとめ

不動産投資において、減価償却費をコントロールして利益を最大化するための方法について解説しました。

  • 土地と建物の比率を変更する
  • 雪舞投資を切り出す
  • 耐用年数の短い中古物件を対象とする
  • 物件価値を上げるリフォームをする

これらの手法を活用し、利益に直結する減価償却費を操作し、合法的に利益最大化を目指すことが、不動産投資家には必要です。

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