不動産投資のコツ!自分以外の不動産投資家と差別化する方法!

不動産投資のコツ!自分以外の不動産投資家と差別化する方法!

こんにちは。チリ毛(@chirigetravel)です。

この記事では不動産投資において他の不動産投資家と差別化する方法について解説していきます。

 

不動産投資には多くの競合が存在することは以下の記事でご紹介しています。

不動産投資において成功したければ、それらの競合に勝つため差別化をすることが必要不可欠です。

 

差別化と言っても単純に他の物件と順位を競っているわけではありません。

あなたの物件の月々のキャッシュフローが最大限プラスになるように差別化をする必要があります。

つまり収益がちゃんと出ていれば、別に隣の物件よりもボロくても良いのです。

ではどうやれば差別化出来るのか、差別化出来るポイントを解説していきます。

 



購入価格で差別化する

差別化する1つ目の方法として、他の不動産投資家や市場相場よりも安い価格で不動産を購入するというのがあります。

安い値段で不動産を購入することで、価格競争力が増し、賃貸料金を安くすることも利益を多く出すことも可能です。

 

物件を安く購入できる要因としては、

  • 売り手側の無知
  • 急ぎ退勤が必要などの理由による売り急ぎ
  • 買う側の値下げ交渉などの交渉能力の高さ

などがあり、売り手側・買い手側両方の事情や能力などが上げられます。

 

また、銀行に差し押さえられ、オークションに出された「競売物件」などの仕入れ方法やトラブル解決に一定の知識が必要となる物件は、割安な購入価格を引き出せる物件もあります。

 

立地で差別化する

不動産物件の立地により差別化することも出来ます。

具体的にどんな立地が良いかと言うと、都心部の場合は駅から徒歩10分圏内の物件が望ましいです。

つまり駅近の物件のほうが競争力が高いのです。

駅から離れれば離れるほど、当然物件の選択肢は増えていきますが、その分競争相手となる賃貸物件が増えることも意味しています。

 

もし駅から徒歩10圏外であったり、バスなどの乗り換えが必要な立地の場合、駅近であること以上の「別のメリット」がなければ、競争には不利になってしまうでしょう。

 

建物の構造・間取りで差別化する

構造や間取りが入居者に人気の高い物件を購入するかリフォームすることで差別化することが出来ます。

例えば、間取りを削って2部屋をつなげ、3DKの部屋を1LDKに作り変えるなどです。

 

地域や世帯構成などターゲットとする層に応じて、好む間取りというのは大まかに傾向があります。

逆に少数派の面白い間取りにこだわりがある人向けに一風変わった間取りの家にするなども、入居者が気に入る可能性もあるでしょう。

 

しかしワンルームマンションワンルームアパート3点式ユニット付きの物件は市場に大量に供給されていることと、間取りを変えられるだけの広さも無いため、間取りで差別化をするのは非常に困難です。

そのため、間取り以外の立地や家賃、管理面での優位点がないと競合に勝つのは難しいでしょう。

 

内装をバリューアップして差別化する

魅力的な内装を施し、住み心地を良くすることで差別化をするという方法があります。

賃貸物件は古い物件であればあるほど、旧式の設備を使っていることも多いため、風呂場やトイレ、洗面所、照明などの設備類を一新するだけでもライバル物件と差をつけることが可能です。

 

その他には壁紙や床を新品に見えるように張り替えるなども有効です。

 

外装をバリューアップして差別化する

建物を一棟まるごと所有するオーナーであれば、外装(外壁)の仕様や外灯などの外構部分を装飾するなどして、第一印象を良くする事ができます。

外から見える見栄えが良い物件と悪い物件を比べた時、当然見栄えの良い物件を入居者は好みます。

 

一点注意点としては、外装のバリューアップと内装のバリューアップを同じ値段で行った場合、内装のバリューアップのほうが家賃の値上げに効果が高い傾向にあります。

外面よりも実需に優れている方が好まれるためです。

 

そのため、物件を貸し出している間は内装のバリューアップを優先し、物件の売却を検討し始めたら外装のバリューアップを行う、という順番が不動産投資で利益を出すには良いでしょう。

(売却時は外装の良し悪しも売却金額に大きく影響するためです。)

 

調達金利で差別化する

銀行から借りる融資の金利で差別化することも出来ます。

金利を低く抑えることができれば、支出を抑えることに繋がり、価格競争力を高めることが出来ます。

また手元にも現金(キャッシュ)が残りやすくなりますので、そのキャッシュを再投資することで、資産の拡大を加速度的に進めていくことが出来ます。

 

一つ融資金利を低く抑えるテクニックをご紹介します。

銀行からお金を借りる祭、銀行はあなたの預金通帳の中身を重視して確認します。

預金通帳の中を見て、あなたが堅実にお金を運用でき、しっかりと返済をしてくれる人間かどうかを判断します。

 

銀行に堅実でしっかりと返済をしていく人間性であることを示すにはどうしたらよいでしょうか?

それは、長期で続けられる積立貯金をすることです。

額は少額でも問題ありません。

長期でお金を積み立てる能力があることを通帳で示すことができれば、銀行は一定の返済能力を有する事をあなたに認めてくれます。

 

入居者への告知・募集活動で差別化する

魅力的で見栄えの良い入居者募集をすることでも差別化を図ることが出来ます。

不動産を借りるときに、ほとんどの入居者が複数の物件を下見した上で借りる物件を決定します。

 

そのため、自分の物件に長期間入居者が居ない状況を作らないためには、多くの人に内見をしてもらうことと、内見した入居候補者に良い印象を持ってもらうことが重要です。

  • いつでも内見に適した状態で物件を維持しておくこと(物件は放置するとすぐに汚れます)
  • 募集の窓口を多く持つこと
  • 物件を紹介してくれる不動産屋さんのおすすめ物件としてプッシュしてもらう

など、多くの人の目に触れる工夫と、いつ人が来ても見栄えの良い物件を見せられる状態にしておくことで、他の物件との差別化を図るのです。

 

管理状態で差別化する

上記の「募集活動で差別化する」にも通じる話ですが、管理状態の良い家でなければ人はその家に住みたいとは思いません。

区分所有のマンションであれば、所定の管理会社が決まっており、管理人さんが定期的に清掃をしてくれることが通常です。

しかし一棟ものの物件の場合、管理会社は物件のオーナー自身で選定する必要がありますので、物件の管理状態の悪い場合は早期に管理会社の変更を検討することが望ましいです。

 

管理会社を変えるだけで、物件が良好な状態で保たれるようにあナリ、他の物件との差別化になるからです。

また、空室が長いてしまうと、ベランダが鳩の住処になっていたり、水場から異臭が立ち上ってしまっていたりと、知らず知らずのうちに状態が悪くなっていることがあります。

 

そのような状況を内見の際に案内してくれた不動産屋さんが連絡してくれればよいですが、不動産オーナーに連絡を入れてくれることはほとんどありません。

 

そのため、部屋のチェックは定期的にすることがおすすめです。

 

1ヶ月に1回程度、人に依頼するでも良いですので部屋の内部をチェックすると良好な状態で物件と保つことが出来るでしょう。

まとめ

不動産投資において他の不動産投資家と差別化する方法について解説しました。

今回ご紹介した差別化のポイントを軸にして、個人個人の状況にあった差別化の仕方を考えていく事が重要です。

 

あらゆる側面で差別化する方法がありますので、複数の手法を組み合わせることで、あなたの物件を市場価値の高いものにすることが出来るでしょう。

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この記事が少しでもあなたの役に立てば幸いです。