不動産投資の空室リスクを減らす!エリアマーケティングの重要性と調査方法を解説!

不動産投資の空室リスクを減らす!エリアマーケティングの重要性と調査方法を解説!

こんにちは。チリ毛(@chirigetravel)です。

この記事では不動産投資において最も懸念点となる「空室リスク」に関して、そのリスクを下げるために必要なエリアマーケティングの重要性と調査方法について紹介していきます。

不動産投資をしている人においてだれもが抱えている「空室リスク」。

このリスクを完全にゼロにすることは不可能ですが、人口減少が進んでいる今の日本においては特に気を使うべき点です。

 

この記事を読むことでエリアマーケティングの方法を理解し、物件の空室リスクを下げることができます。

空室リスクに対して正しいリスクと回避方法を知り、購入してから後悔することが無いようにしましょう。

この記事ではインターネット利用した方法を中心に紹介していますが、実施に現地にて行うべきエリアマーケティングについては以下の記事にて解説しています。

どちらの重要ですので、合わせて読んでみてください。

 



エリアマーケティングの重要性

収益性も担保力も問題ない物件を購入できたのに、実際に購入してみたら空室だらけで想定していた利回りが出ない。

そんな事例は星の数ほどあります。

不動産はその文字の通り「不動」であるため、一度購入してしまえば場所を移すことができません。

内装も外装も、建物自体でさえも最悪修繕や立て直しで修正が効きますが、場所だけはどうしようもありません

 

ですので、なによりも購入する「場所」については、購入前に十分な立地選定、つまりエリアマーケティングを行い、その土地に求められている物件がどんな物件なのかを把握する事が重要です。

需要のないエリアに需要のない物件を持っても、誰にも必要とされない悲しい物件になってしまうだけなのです。

 

不動産は、その土地やエリア、時代などによって求められる物件が異なります。

それは、「どんな間取りの物件でも需要があるところにはある」ことを意味しています。

そのため、「どんな場所にでも通用する最高の不動産物件」を目指すのではなく、「その場所に適した不動産物件を提供する」ことを意識すべきなのです。

 

そもそも「どんな場所にでも通用する最高の不動産物件」などありませんが。

 

人口の増減に着目する

不動産投資におけるエリアマーケティング(立地選定)において、何よりも重要となるのが、その土地に住む人々の数です。

そしてそれは、単純に人の数が多ければ良いというものではありません。

多いに越したことはないのですが

 

重要なのは、その土地の人口が増えているか、減っているかという増減の視点です。

日本全体で言えば少子高齢化を受けて全体の人口は減少傾向にあります。

しかしその一方で、人口が増加しているエリアがあることも事実です。

 

人口が増えているということは、既存にある建物では足りなくなるということを表しています。

つまり、物件の需要が多く、供給が足りなくなってきているエリアと言うことができます。

そのようなエリアで物件を持つことで、可能な限り空室リスクを下げることができます。(当然、そのエリアの相場を知り、相場に適した物件を提供する必要があります)

 

どうやって人口の増減を調べるのか

ここで気になるのが、どうやってそのエリアの人口の増減を把握するのか?ということです。

この情報は、インターネットが普及した現代では誰でも知ることができます。

 

調べるべき情報先は、

です。

 

駅別要項客数のはJRや各私鉄などのHPから確認することができます。

これらの情報を集めていくと、人口が増えている市区町村や、乗降客数の多い駅などが分かり、どのエリアに人が集まっているのか把握する事ができます。

 

近隣の施設から読み解く

そのエリアにある商業施設公共施設の多さや種類によって、その土地にどのようなサービスが求められているのかを把握する事ができます。

例えば大型の商業施設がある地域は、それを利用する家族構成の人が多く住んでいることを表しています。

そのようなエリアには家族向けの物件の需要が高いことが推測できます。

 

その他にも学校などは良い指標になります。

幼稚園、小中学校などが多くある地域やエリアには、それだけ多くの子供がいることを表しています。

特に学校の近くなどは通学を考えた家族が多く住みたがっているエリアです。

そのようなエリアには3~5人ほどの家族が住める2K~4LDKの物件の需要が高いと考えられます。

 

大学や専門学校があるエリアであれば、一人暮らしを希望する学生向けのワンルーム物件などの需要が高いでしょう。

 

このように、近隣の施設から需要を読み解くことで、そのエリアに需要のある物件を知ることができます。

 

敷金・礼金でも判断できる

賃貸物件には付き物である、敷金や礼金が取れているかどうかでも判断することができます。

入居者は当然敷金・礼金が無料の物件を好みます。

礼金などは特に嫌がられるものです。

逆に大家さんからしたら、出来れば敷金と礼金は取りたいところ。

 

そしてエリアによって、敷金礼金が取れているエリアと取れていないエリアが存在します

もちろん0、100の世界ではなくて、比較的取れている物件が多いエリアと、そうでないエリアという意味です。

どんな場所でもちゃんと取れている物件はあります。

 

しかし程度の差はあれ、明確その差が存在します。

その差はなぜ起こっているのか?

それは「需要と供給のバランス」です。

 

物件の供給が少ないのエリアでは少ない物件を奪い合う形になりますので、敷金・礼金を入居の条件としたとしても入居者はその条件を飲むでしょう。

逆に供給が多いエリアでは、同じような物件で敷金・礼金の条件がある物件とない物件があった場合、条件のない物件が選ばれ、条件をつけている物件は借り手が見つからず残ってしまいます。

 

上記のことを踏まえて、敷金・礼金が2ヶ月+2ヶ月くらいの設定ができる物件が多ければ、そのエリアにおいてその間取りは売り手市場であり、大家有利のエリアと言うことができます。

逆に、敷金・礼金がゼロないしは1ヶ月程度の設定しかなされていない物件が乱立するエリアは、供給過多であり大家不利と言えることができるのです。

 

統計データを調べる

不動産にはあらゆる統計データが存在します。

不動産に関わる企業は多数あり、大手の企業などは独自に情報を保有しています。

そしてそういった企業の中には親切にもWebでその情報を公開している企業も多くあります。

そういった企業の情報を調べることで、エリアマーケティングをすることもできます。

 

例えば、アパート・マンションに限定されてしまいますが、「見える!賃貸経営」というサイトでは、エリアごとの「賃貸用住宅の空室率」や「賃貸掲載物件数」「人口数」「人工増減」などが公開されています。

 

最終手段は不動産仲介業者に直接聞いてみる

ここまではインターネットを駆使して調べる方法をご紹介してきましたが、実際に現地を見ている人からの情報を得るのもとても重要です。

そこに根ざしている人にしかわからない経験則や空気感のようなものがあるからです。

 

そういった情報を得るには、入居希望者たちと直接相対している不動産仲介業者にヒアリングを行い、どのような間取りと賃料の組み合わせニーズが高いのか聞いてみると良いでしょう。

 

まとめ

不動産投資におけるエリアマーケティングの重要性と調査方法について解説しました。

不動産投資とは切っても切り離せない空室リスク。

このリスクは投資家自身の知識と努力によって下げることができるものです。

WEBでいちいち調べたりするのは面倒なことではありますが、知識を身に着けなければ損をするのは自分です。

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不動産投資の知識をしっかりと身につけてから、不動産投資に挑戦しましょう。