不動産投資の収益性の確認方法を紹介!利回りとROIとは!?

不動産投資の収益性の確認方法を紹介!利回りとROIとは!?

こんにちは。チリ毛(@chirigetravel)です。

この記事では不動産投資における収益性を確認する指標として、利回りとROIという考え方をご紹介します。

今回取り上げるのは「表面利回り」「実質利回り」「ROI」の3つの指標です。

 

不動産投資には様々な目的がありますし、様々な利益が期待できます。

不動産投資の目的や期待できる効果は以下の記事で紹介しています。

しかし「投資」という側面だけで割り切って考えた時に、どれだけ収益があげられるかというのが一番の指標になります。

損をする物件を持っていても投資としては意味はありませんからね。

 

収益が多ければ多いほど、優秀な投資だと言えるのです。

そんな不動産投資としての優秀さを図る基準について知ることができれば、自分で物件を調べるときの物件の良し悪しを判断することが出来ますし、誰かに騙されて損をする物件を買うことも防げるようになります。

 

今回はそれぞれの指標の総括的な紹介をさせていただきますが、それぞれの詳細な計算方法や詳細については別の記事でご紹介させて頂きます。

 



表面利回り(グロス利回り)とは

表面利回りとは計算が簡単かつ単純なため、最もよく使われる収益性の指標です。

世間一般で「利回り」と言われた場合、ほとんどはこの「表面利回り」のことを指します。

 

表面利回りは実際には支出となる諸経費(税金や管理費、修繕費など)を全て無視し、空室などもなく100%家賃が入ってきた場合の年利を表したものです。

そのため、現実では決して実現されることのない、実際よりも高い数値となるのです。

販売図面に書かれる数値のほとんどは表面利回りである

一般の方でもよく目にすることのある不動産屋さんが作成する販売図面(不動産のチラシ)の利回りの表示は、一見高い利益が見込める物件に見えるため、ほとんど「表面利回り」を使用しています。

 

それは儲かりそうな物件であると見せることで、販売する側がお客さんを引きつけやすいという理由と、

利回り計算が簡単なため、とりあえずの見込みの数字が迅速に計算できるため、大まかな物件を絞り込みをする際には非常に便利なためです。

 

ただしぱっと見で高利回り物件であると判断してしまうと、後ほど期待はずれで終わることもあるので、参考値程度に考えておくのが良いでしょう。

 

実質利回り(ネット利回り)とは

実質利回りとは、不動産賃貸業を営むにあたり一般的に見込まれる諸経費を全て加味した利回りのことを言います。

毎年の支払いが発生する諸経費として考えるべき項目としては

  • 管理費
  • 修繕積立費
  • 固定資産税
  • 都市計画税

などの家賃収入にかかる支出が当たります。

 

その他にも

  • 所得税
  • 住民税
  • ローンの金利

などの毎年支払いが必要となる費用もありますが、これらは個人差が非常に大きいため実質利回りの計算には含まず、ROIでの計算に加味する事が一般的です。

 

ROIとは

ROIとは、実質利回りでは加味しなかった、

  • 融資利用の有無
  • 返済期間
  • 金利
  • 所得税
  • 住民税
  • 減価償却

などの個人ごとの事情による費用や経費などを計上し、手取りの現金収入に最も近い数字により利回りを計算したものになります。

 

ROIは融資を利用して資金効率を高めるほど向上していくのが通常です。

この計算によって出てくる現金収入(キャッシュフロー)が、最も投資家の手取りを性格に表している数字になります。

ROIは資金繰りの健全性も確認できる

ROIは資金繰りの健全度を確認する役割も持っています。

それは、表面利回りと実質利回りがどれだけ良好であっても、物件の購入方法によってはROIやキャッシュフローがマイナスになり、破綻してしまうケースもあるからです。

 

例えばフルローンで物件を購入する事を考えた場合、金融機関に毎月ローン返済を行います。

この返済金額(融資元本と金利の合計)は表面利回りや実質利回りでは考慮されていない項目です。

 

このローンの返済期間を10年以下など短い期間で全額返済すると銀行と契約してしまった場合、毎月多額の元本を返済する必要が出てきます。

そして毎月の家賃収入を上回る金額を返済する必要が出てくると、家賃収入だけではローンの返済ができず、自分の給料や貯金から返済に当てる必要が出てき、ひどい場合だと物件を売却しなければいけなくなる事態になってしまうのです。

このような状況はROIが「マイナス」となっていることで、事前に察知する事ができます。

 

またROIは金利や返済額の変化などによって年々変化するため、当初数年間はROIがプラスだったとしても、途中からROIがマイナスになることもあります。

何年も先の状態の変化まで事前に予測するためにも、ROIを予め計算した上で物件を購入する事が必要です。

 

まとめ

不動産投資における収益性を確認する指標について解説致しました。

今回ご紹介した収益性を計る指標である「表面利回り」「実質利回り」「ROI」は、購入する不動産物件を絞り込んでいく時に、段階的に活用していくのが効果的です。

 

せっかく不動産を購入したのに毎月の収支が赤字になってしまった。なんてことにならないように、この3つの指標で事前に計算してから不動産を購入することを忘れないでください。

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この記事で少しでもあなたの役に立てば幸いです。