不動産投資における税金の節約方法！節税の効果と簡単な手法を紹介！

こんにちは。チリ毛（@chirigetravel）です。

この記事では不動産投資における節税の効果と簡単な節税方法について解説していきます。

不動産投資事業において得たお金は、その利益額に応じて税金を収めなければいけません。

納税額は自分の手元に残る利益に直結する要素です。

そればかりか納税を怠った場合は法律違反として大きな損失につながってしまいます。

そのため投資家は税金についてシビアに考える必要があります。

これまで税金に不勉強だった人も、この記事を入口として税金について少しずつ理解していきましょう。

節税の目的

不動産投資において、節税とは様々な見方をすることができます。

• 物件一つの中での節税
• 複数物件の枠の中での節税
• サラリーマンの副業として見たときの節税
• 他の事業と組み合わせた節税

一口に節税と言っても、何を目的とするかで方法は変わってきます。

そんな中で不動産投資における節税の最終的な目的の一つと言えるのが、現金を多く手元に残すことです。

税金の額を減らすことで現金を手元に残し、自分の生活のために使えるお金を増やす。そして生活を豊かにしていくことが、最終的な目的といえるでしょう。

節税し過ぎると銀行融資でマイナス評価

自分の手元に現金を残すためには、節税し支出を抑えるというのは重要なことです。

しかし不動産投資事業として赤字を出し、他の事業やサラリーマンとしての収入も含めた全体の収益の節税をしようとした場合、銀行融資において問題が出てきます。

一般的に銀行などの金融機関は、融資先に黒字企業を好みます。

当然のことです。

赤字を垂れ流している企業になぜお金を貸したいと思うでしょうか。

当然利益を出している黒字企業に出資をして、安全に資金を回収したいと考えています。

全体で費用を圧縮するために、不動産賃貸業（不動産投資）を赤字にするレベルまで節税を行おうとすると、銀行は融資をしてくれなくなる確率が上がります。

そのため、銀行からお金を借りて不動産物件を増やそうとしている段階であれば、不動産賃貸業が赤字になるレベルまでの節税を行うのは避けるほうが良いでしょう。

黒字経営であればあるほど、基本的には収める税金の額も上がっていってしまいますが、その方が銀行からの評価は高くなり、融資を受けやすくなります。

銀行から融資を受けて物件を買い進めていくべき段階なのか、それとも不動産賃貸業では赤字を出してでも節税をするべきなのか、自分の投資の段階に応じて使い分けるのが大切です。

具体的な節税方法

それではここからは具体的な背節税方法について解説していきます。

節税には大きく個人での節税と法人での節税に分けることができます。

確定申告の切り替え（個人での節税）

上記での説明を踏まえると、節税は所得の増大に合わせて徐々に行っていき、赤字にならないようにするのが序盤では得策です。

そんな不動産投資序盤に行える節税方法なのが、確定申告を白色から青色に変えることです。

確定申告には大きく分けて2つあります。

それが白色申告と青色申告です。

白色申告

白色申告は青色申告と比べて簡易的な確定申告で、青色申告よりも信頼性に劣ります。

「青色確定申告制度」と呼ばれる一定以上の水準を満たしていない帳簿によって行われる申告で、正規の簿記の原則に則った書類を提出しない場合、青色申告として扱ってもらえず、控除を受けることができません。

青色申告

「青色確定申告制度」に則り、一定以上の水準で記帳された帳簿を用いて行う申告方法です。

白色申告よりもルールが厳密で複雑ではあるものの、最高で65万円の控除を受けることができます。

損益計算書（PL）だけの提出の場合、10万円の控除となり、合わせて貸借対照表（BS）も提出することで65万円の控除を受けることができます。

また、青色申告への切り替えを行うためには、不動産賃貸業の家賃が発生してから2ヶ月以内に「青色申告承認申請書」の提出が必要です。

専従者を雇う

青色申告を行っている不動産賃貸業者で、所有している不動産物件の数が5棟あるいは10室以上の規模になると「事業的規模」であると判断され、配偶者などを「専従者（その事業に従事する人）」として雇用することが認められます。

これによって専従者に対して給与の支払いが認められ、支払った分は事業からの支出となり経費扱いとなります。

いわゆる「所得の分散」が行えるのです。

この所得の分散は、配偶者で年間最高86万円、親族で最高50万円まで行えます。

当然支払った分は事業者としての課税対象にはならず、受給者側のルールに則った課税となるのです。

法人での節税方法ー法人を設立する

上記の個人での節税方法に加え、法人を設立することによりさらなる節税が可能です。

管理契約

設立した法人を物件の管理業務（物件管理、空室保証、一括借上など）を行う会社とし、管理業務をその会社に委託する契約を結ぶことで、管理費用などを法人に支払うことが可能です。

この支払金額も当然経費として計上することができますし、法人側は収入と扱いますので、所得の分散に繋がります。

この管理契約の注意点としては、家賃の支払いを法人口座にすることや、適正な委託管理費用の料率が決まっているなどのルールがあることです。

行う前には必ず税理士などの専門家のアドバイスを受けるようにしましょう。

法人での物件取得

これは一番シンプルで有名な方法ですね。

法人税率は個人の最高税率よりも低く、さらに支出を経費化しやすい傾向にあります。

そのため個人の累進課税の税率が法人よりも高くなった段階で法人を設立し、設立した法人で物件を買い進めることで、個人のまま買い進めるよりも節税になるのです。

まとめ

不動産投資における節税について簡単に解説してみました。

今回ご紹介し他節税方法以外にもたくさんの節約手法があるでしょう。

それらの知識も含め、税金の知識があるかないかで事業拡大のスピードは大きく変わります。

少しずつでも学んでいき、不動産投資を有利に勧めていきましょう。

この記事があなたの役に立てば幸いです。