不動産投資で銀行から融資を受ける際にかかる費用を紹介!

不動産投資で銀行から融資を受ける際にかかる費用を紹介!

こんにちは。チリ毛(@chirigetravel)です。

この記事で不動産投資において必要不可欠な「銀行融資」において、融資を受けるにあたって発生してくる費用について解説していきます。

不動産投資をする方の殆どは、銀行から融資を受けた上で行います

自己資本や土地を持っていないサラリーマンの属性の方は特に多いでしょう。

 

それは融資を受けた上で不動産投資をしたほうが、圧倒的に効率が良いからです。

融資を受けることのメリットについては、以下の記事にて詳しく解説しています。

不動産投資で銀行から融資を引くためには、様々な手続きとそれに伴う様々な費用が発生します。

この費用は全体の金額からすると微々たるものですが、見落としてしまうと頭金が足りなくなったり、想定した収益が得られなくなったりしてします。

 

それでは折角苦労して物件購入までこじつけたのに、意味がなくなってしまいます。

融資を引く際に必要となる諸費用をしっかりと把握しましょう。

 



ローン事務手数料

一般にローンを引くために必要となる事務手数料と呼ばれるものは2つの種類に分けられます。

銀行に支払う手数料」と「分譲会社に支払う手数料」です。

銀行に支払う手数料

金融機関が融資の手続きをする際に請求してくる手数料です。

金融機関によってその金額は異なり、融資を受ける金額に応じてその金額は変動するのが一般的です。

 

日本政策金融公庫という金融機関の場合は、このローン事務手数料が無料になります。

分譲会社に支払う手数料

新築マンションの一室を分譲会社(デベロッパー)を通じて購入する場合、住宅ローンを組むために分譲会社が金融機関と交渉するためのサポートをしてくれるサービスがあり、そのサービスに対して分譲会社に支払う手数料のことを言います。

こちらのローン事務手数料は10万円前後を請求されることが一般的です。

 

こちらの金額を節約したい場合は、金融機関との交渉や金融機関探しを自分で行ったり、分譲会社に対して減額交渉をする必要があります。

 

印紙税

銀行からいくらのお金を借りたか、利率はいくらか、貸付期間の長さなど、金融機関からどのようにお金を借りたかを証明する契約書(金銭消費賃借契約)に貼り付けるための印紙代が必要になります。

 

印紙代の金額は不動産業者と結ぶ売買契約書の税率と同額です。

不動産業者との印紙税に関する詳細な内容は以下の記事にてご紹介しています。

 

金融機関は契約書を1通作成し、その契約書に貼る印紙代はお金の借り手である投資家側が支払うことが一般的です。

 

ローン保証料

銀行から融資を引く際には、連帯保証人が必要になります。

しかし場合によっては連帯保証人だけでなく、保証会社への加入を銀行から求められることがあります。

保証会社に加入すれば、連帯保証人をつけなくても良いとする金融機関も存在ます。借り入れを行う金融機関に事前に確認をしましょう。

ローン保証料とは、万が一投資家が銀行に対して借り入れている金額の返済ができなくなった場合、代わりに返済をしてもらうための保証料金です。

一種の保険のようなものですね。

 

ローン保証料は、融資を受ける期間の全額分を一括で支払う方法と分割して毎月支払う方法の二通りがあります。

 

またどうしても連帯保証人を見つけられないという人に向けて、保証会社に金利を上乗せした費用を支払うことで、連帯保証人がいなくても契約をしてくれる金融機関もあります。

そのための条件や金利などは金融機関や保証会社によって異なるため、必ず比較・調査をするようにしましょう。

 

団体信用生命保険料

団体信用生命保険料とは、銀行から融資を受ける金額に相当する生命保険に加入するための支払料金です。

金融機関によっては元々の貸付の金利に含まれていたり、銀行側が保険料を負担してくれ、別途費用を支払う必要のないこともあります。

また保険金額の上限は通常1億円です。

 

火災・地震保険料

火災や地震によって購入した物件が破損し損失が出た場合に、その損失金額に応じて保証料金を支払ってくれる保険の保険料金のことを指します。

火災保険・地震保険の加入は任意であることが原則ですが、金融機関によっては融資期間をすべてカバーできる保険に加入することを要求される場合があります。

 

この保険料は通常一括で支払うもので、火災保険は保証期間全てを一括で、地震保険は5年分の費用を一括で前納することになります。

しかし保証期間の保険料を一括で前納する場合、支払う費用が高額になり、資金繰りによっては難しい場合もあります。

そのため支払う期間を5年分・10年分だけにすることや、毎年払いにする、加入期間を短くする、そもそも保険に加入しないなどの期間短縮の交渉を行うことも可能です。

 

また金融機関は万が一の場合に火災保険・地震保険を優先的に受けとる「質権」を設定することもあり、その場合保険会社から支払われる保証料金は銀行への返済に優先して支払われることになります。

 

保険料は保証期間や保証金、保証する建物の性質(木造建て、鉄骨作り、鉄筋コンクリート造り)や、立地などによって変わってくるため、投資家が置かれている状況それぞれにあてはめた金額が必要になります。

 

登記に関する費用

銀行からローンをするための諸費用と言うわけではありませんが、不動産物件を購入したら物件に「抵当権」を設定し、物件が法的にも自分の所有物であることを証明しなくてはいけません。

そのために「登記費用」というものの支払いが必要となります。

「登記費用」の詳細は下記の記事にて紹介しています。

まとめ

銀行から融資を受ける場合に必要となる費用について解説しました。

銀行からお金を借りるにはこれだけの費用を考慮に入れる必要があります。

大変ではありますが慣れればさほど気になりませんし、手間を差引いても銀行から融資を受けるメリットの方が大きいと言えるでしょう。

 

しっかりと自分で調査をして、納得の行く形で融資を受けられるようにしましょう。

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この記事が少しでもあなたの役に立てば幸いです。