不動産投資において融資を受けやすい土地の条件とは!?積算評価の「補正率」の種類について解説

不動産投資において融資を受けやすい土地の条件とは!?積算評価の「補正率」の種類について解説

こんにちは。チリ毛(@chirigetravel)です。

この記事では不動産投資において重要な積算評価(担保力)の計算に関わってくる土地評価の「補正率」について、その土地の条件や種類をご紹介します。

積算評価は銀行から融資を引く際などに重要となってきます。

そして不動産物件の土地には。融資を「引きやすい土地」と「引きにくい土地」に分ける様々な条件があります。

 

積算評価の金額の算出方法については以下にて詳しく解説していますが、その補正率(掛け率、係数)の種類は多岐にわたりますし、細かいです。

 

積算評価が良くなれば銀行から融資を引きやすいですし、売却の際にも高額で売れる可能性が高くなります

銀行融資を引きやすい条件、引きにくい条件は、そのまま積算評価の「補正率」に関わってきます。

それを把握することで、条件の良い土地の条件を瞬時に判断し、物件の良し悪しを判断できるようになれば、不動産投資において非常に有利に進めることができるようになります。



土地の奥行き(奥行価格補正)

土地に接している道路からの奥行きの長さによって積算評価の「補正率」が変わってきます。

同じ土地の広さであっても、道路からの奥行きが極端に長かったり短かったりすると、その土地の評価は悪くなります。

 

これは、奥行きが極端に長かったり短い土地というのは建物も立てにくく、嫌われる傾向にあるからです。

 

物件の地区(普通住宅地区やビル街地区)によって奥行きによる補正率は異なります。

詳細な数値については国税庁のHPに詳細が乗っていますが、普通の住宅地であれば奥行きが10m~24mに収まっていれば原点されることはありません。

奥行きによる補正は、適した範囲外になると数%~十数%マイナスされます。

 

土地の形状(不整形地補正)

土地の形がいびつであってもマイナスの補正の対象となります。

土地は正方形に近ければ近いほど評価が高くなり、いびつになればなるほど評価は悪くなります。

 

なぜなら、いびつな土地よりも真四角の土地の方が、物件を立てやすいため多くの人に好まれるためです。

いびつな土地に対する補正のかけ方は道路に対して正方形な土地を想定し、そこに収まらない部分(かげ地と呼びます)がどれだけあるかで決まります。

そして正方形からあぶれたかげ地の割合が多ければ多いほど、マイナスの補正がかかっていきます。

陰地の割合は以下の計算式によって算出されます。

かげ地割合=(想定(正方形)整形地の地積ー不整形地の地積)/想定(正方形)整形地の地積

 

こちらの補正値についても国税庁のHPに詳細が乗っていますが、最大でマイナス30%の補正がかけられます。

 

接道の良し悪し

土地の道路への接し方によっても大きく補正がかかります。

簡単に説明するとすると、道路が公道(私道でない)であり、道路の幅が広ければ広いほど評価が高まります。

更に2つの道路に接するような「角地」や「準角地」と呼ばれる場所や、物件が道路に挟まれているような土地であればプラスの評価が得られます。

 

逆に接する道路が私道であったり、道幅が狭いとマイナス評価です。

特に、公道に接する部分が少なく、奥まったところに存在する「旗地」と呼ばれる土地は、評価が著しく低くなります。

これを「間口狭小補正」と呼びます。

接道面積が狭ければ狭いほどマイナスの補正を受けてしまいます。

 

また接道のない「囲繞地」と呼ばれる周囲を囲まれた土地は、価値はゼロとみなされてしまいます。

※旗地など評価が悪い土地は、の融資評価が得られない代わりに購入のときの金額もやすい可能性が高いため、賃貸経営目的の購入であれば高い利回りを出せる可能性も高いです。

 

土地の高低差、斜面があるとマイナス

接している道路との高低差があるような土地はマイナスの評価を受けます。

また坂道を無理やりに平坦にしたような土地や、そもそも土地そのものが斜面であったりすると、マイナスの評価をされてしまいます。

この補正のことを「がけ地補正」と呼びます。

斜面が急であればあるほどマイナスの補正が強く働きます。

 

土地の用途

土地にはその場所その場所によって

「どんな建物が建てられるか」

「どれくらいの大きさの建物を建てて良いか」

という「用途」に制限が定められています。

 

このことを「用途地域」と呼びます。

 

この制限がゆるい土地と厳しい土地とがあり、ゆるい地域ほど土地の活用の幅が広いので評価が高くなります。

用途地域は大まかに「商業系」「住居系」「工業系」の3つに分類でき、それぞれ立てることができる建物が限定されています。

※詳細に分類した場合、商業系2種、住居系8種、工業系3種に分類されます。

 

そして土地の評価としては

高評価  「商業系」>「住居系」>「工業系」  低評価

という順で評価されます。

 

購入しようと思っている物件の用途地域はGoogleなどの検索エンジンで「〇〇市 用途地域」と入力することで検索することができます。

 

ブランド立地はプラス評価

東京都23区内でも特に住民にとって人気の高いような地域は一種のブランド価値のある土地であり、売却価格が高めに見積もられるためプラスの補正評価受けます。

 

借地権、法定地上権の場合は評価されない

不動産投資をするなかで目にすることがあるのが、土地が「借地権」や「法定地上権」という表記の物件があります。

これらの物件は不動産投資では手を出してはいけない物件です。

なぜなら、購入したとしてもそれらの土地は自分の土地になることはなく、借地料を地主に払い続ける必要がある土地だからです。

自分の土地になるわけではないですので、当然銀行融資などで受けられる評価はゼロとされてしまいます。

 

不動産投資において購入すべき物件は、土地までちゃんとついてくる「所有権」と記載のあるものだけなのです。

 

まとめ

不動産投資において重要な積算評価(担保力)の計算に関わってくる土地評価の「補正率」について、その土地の条件や種類をご紹介しました。

上記で紹介したとおり積算評価にかかってくる「補正率」は土地だけでも多岐の種類にわたります。

 

最初は細かい数値まで覚える必要はないでしょうが、大まかにどのような土地が評価が高いのかは把握しておきましょう。

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