不動産投資において銀行融資を受ける条件で気をつけるべきポイントとは

この記事では、不動産投資において銀行融資を受ける際に、融資を受けるときの条件で注意すべきポイントについて解説します。

不動産投資で銀行から融資を受ける場合、当然ですがお金を借りる訳ですから、ちゃんと返済しなくてはなりません。

そして銀行への返済の仕方は、融資を受ける際に決定します。

そして決定する項目として重要なのが、

1. 融資可能額
2. 返済年数
3. 金利

です。

これらの点について知ることで、銀行融資を実際に受ける前から予測を立て、シュミレーションする事ができます。

融資可能額

融資可能額とはその名の通り、投資家に対して銀行がいくらのお金を貸してくれるのかということです。

融資してくれる金額は、様々な条件によって変わってきますが、概ね以下の4パターンに分類する事ができます。

• 物件価格に加えて、諸費用まで含めて借りられる場合（110％融資、オーバーローンなどと呼ばれます）
• 物件価格満額で借りれる場合（満額融資、フルローンなどと呼ばれます）
• 物件価格の70％～90％ほど借りられる場合（融資が受けられなかった分は投資家自身が頭金として準備する必要があります）
• それ以下しか借りられない、もしくは融資してくれない場合

上記のうちどれに当てはまるかは、

• 本人の属性（信用度）
• 物件の評価
• 融資審査時の金融情勢

などによって変わってきます。

どれだけの融資が引き出せるのか、ある程度事前に予測する事もできますが、最終的には銀行の融資担当者との交渉を持って決定しますので、事前のシュミレーション段階では自身の希望額もしくは予想融資額にて考えておきましょう。

返済年数

銀行からの融資を何年かけて返済するかということです。

基本的に返済年数が長くなれば長くなるほど、毎月返済する元本金額が少なくなるためキャシュフローが良くなり、それに伴ってROI（Return On Investment：投資利益率）も良くなります。

ROIとは何か？と言う点については以下の記事でご紹介しています。

そのため、投資家からすると返済年数が長くなれば長くなるほど有利となるため、銀行との交渉の際にはなるべく長期の返済期間を組むようにしましょう。

返済年数の目安としては、

「対象となる物件の法定耐用年数－建築年数」

になることが多く、物件が新しければ新しいほど長期の融資が付きやすくなります。

またいくら新しくても30年が限度と一般的にはされておりますが、その時時の社会情勢等によって変わってきます。

金利

金利はまずはじめに、変動金利か固定金利かの2種類に分けられます。

変動金利とは、世間の金融情勢によって短期的に金利が変わる方式を指します。

固定金利とは、世間の金融情勢に左右されない長期的に固定された金利を採用する方式を指します。

長期金利は長期的に金利が固定されており、金利変動リスクを避けられるというメリットがある一方で、変動金利と比べて割高な金利に設定されます。

また金利の特徴として、個人の属性や物件の評価に応じて、金利の優遇や上乗せが行われます。

一般的に銀行から見て返済が滞納されるなどのリスクが低い個人や物件であれば金利は優遇され、逆に滞納や返済不可のリスクが高いとみられると、金利が上乗せされることがあります。

固定金利と変動金利どちらがお得か？

金利を固定金利にするか変動金利にするかは、投資家に裁量がある部分にはなりますが、一般的に固定金利で長期間にすればするほど、設定される金利は高くなります。

その分長期的に世間の金融情勢に左右されないため、急激に金利が高騰した場合には割安な金利で済むというメリットが有ることは上記でも解説しました。

短期での変動金利を選択した場合、金利変動リスクにさらされることと引き換えに、長期金利と比べたときに設定される金利は低くなるメリットがあります。

どちらを選択することが最終的にお得となるかは、最終的に結果が出てみるまでわかりません。

しかし世界の金融情勢などをしっかりと勉強することである程度の予測が立てられ、リスク軽減をすることができます。

まとめ

融資を受けるときの条件で注意すべきポイントについて解説しました。

銀行からの融資をどう受けるかによって、物件から得られる家賃収入は大きく変わります。

今回ご紹介した、

1. 融資可能額
2. 返済年数
3. 金利

の3つの項目をどう設定するか、あなた自身の属性と購入する物件の特徴に合った設定をしましょう。

この設定を間違えると、どんなに優良な物件であっても月々の利益が出せないということになりかねません。

不動産物件そのものの良し悪しの勉強だけではなく、銀行融資に関してもしっかりと勉強しましょう。

この記事があなたの役に少しでも立てば幸いです。