不動産投資における戸建て物件の特徴やリスクについて解説

不動産投資における戸建て物件の特徴やリスクについて解説

こんにちはチリ毛(@chirigetravel)です。

この記事では不動産投資において投資家が購入できる「住宅系物件」の中でも「戸建て物件」の特徴やリスク、メリット、デメリットについて解説します。

戸建て物件とは、いわゆる一軒家と呼ばれる物件のことです。

「住宅系物件」の不動産投資は、

  • 区分マンション(区分所有物件)
  • 一投マンション・アパート
  • 戸建て物件

の3つの種類に分けられ、ほとんどの不動産投資家がいずれかの物件を経験する投資法です。

 

それぞれに特徴があり、投資家の状況によって向き・不向きがあります。

不動産投資で損をしないために、「戸建て物件の持つ特徴やリスクと把握しましょう。



戸建て物件の特徴

それではまずはじめに戸建て物件の不動産投資が持つ特徴について紹介していきます。

供給が少ない

戸建て物件はもともとマイホームとして購入し、ずっと住み続けるという人が多く、賃貸用として戸建て物件が市場に供給される数は少なめです。

そのため、実は不動産投資市場の中ではそこまでメジャーな投資先ではなく、戸建て物件を狙っている投資家の数もそこまで多くありません。

競合も少ないのですが、不動産投資市場として戸建てを寝る人も少ないというのが今の状況です。

間取りが広い

戸建て物件はマンションやアパートなどと比べて、部屋数は多く、広さも広い物件が多いです。

例えば、3LDKや4LDKなどの大家族でも問題なく住める広さの物件が多いです。

 

それは、戸建て物件が子供が複数人いる家庭や、2世帯で住むことを想定している物件が多いからです。

そのため、多くの人が住める間取りの広い物件が多いのです。

子供あり世帯が対象

間取りが広いという話題でも触れましたが、戸建て物件はもともと大人数の家族で住むことを想定した建物です。

そして一番想定していることは、子供を複数人持つ家族です。

子供が複数人いる家族にとって、子供の教育など「子供を育てる」にあたって便利な場所が望まれます。

 

例えば学校やスーパーなどが近くにある戸建て物件は、入居者にとってメリットが大きいので、入居希望者も多くなり、空室率を下げることができるでしょう。

長期入居になりやすい

戸建て物件には子供を持つ家族が住む事が多いですので、子供の教育のことなどを考えて頻繁な引っ越しを避ける家族が多いです。

仕事が転勤族などであっても、子供の転校を嫌がり単身赴任になり、住み続けてくれるケースも多いです。

 

さらに戸建て物件には多くの収納スペースもあり、自然と物が増えていきます。

そうなると気軽に引っ越しできなくなり、長期入居となる家族が多いのです。

長期入居になるということはその家から安定して収益が生まれているということですので、投資家としては安心剤帳になります。

売買の価格交渉が容易なケースがある

戸建て物件の売買においては、投資目的ではなくマイホームとして購入する人も大勢います。

戸建て物件の売買は投資目的の人とそうでない人が大勢入り混じった状態で行われるのも特徴の一つです。

 

そうなると、投資家からすると投資の専門家ではない素人(マイホーム派)との売買を行う場合、値段交渉において有利に運ぶことができます。

投資の専門家とそうでない人と金額交渉をする場合、どちらとの交渉がよりやりやすいかなど言うまでもありません。

 

戸建て物件のリスク

ここからは戸建て物件が持つリスクについて紹介していきます。

以下で紹介する内容をしっかりと理解した上で対策を寝ることで、リスクは下げることができますのでしっかり理解しましょう。

修繕費やリフォーム費用が高くなりやすい

戸建て物件は築年数が経過し物件が古くなってくると、建物の内装や外装の修繕やリフォームを行わなければ、高めの家賃や集客力を維持することが難しいです。

そのため、大家にとって古い戸建て物件を長期で運用するのであれば、修繕やリフォームは必要不可欠な事項です。

 

そして物件の規模が大きければ大きいほど修理箇所も増えますので、修理に必要となる金額も大きくなってしまうのです。

戸建て物件の購入は、修繕費やリフォーム費用の金額を見越した上で金額交渉をして購入しなければ、高い利益を上げることは難しいのです。

区分所有マンションと比べて費用が高くなりがち

戸建て物件は物件の購入にあたり広い土地の購入も合わせて必要になってきます。

この時購入する土地は物件の部屋面積よりもかなり大きいものになります。

そのため、同じ部屋面積であっても区分所有マンションやアパートに比べて戸建て物件のほうが広い土地を購入する必要がある分だけ、購入費用が割高になるケースが多いのです。

家賃とマイホームのローン返済金額と比較される

戸建て物件に住む人達の目線で考えた場合、賃貸の戸建て物件を借りて家賃を支払うのであれば、住宅ローンを組んで物件を購入し、家賃で払う金額を毎月の融資返済に当ててしまったほうが、物件と土地が自分のものになると考えてお得だと思う人も多くいます。

そういった人達に融資返済金額と家賃を比較され、結果入居に至らないというケースも多くあります。

 

単純な周囲の競合物件との比較以外の点でも入居者がつかない理由になってしまうのです。

空室に弱い

戸建て物件だけに言えることではないですが、物件を一つしか持っていない状態のときにその物件が空室になってしまった場合、一気に収益は0円になり、銀行融資を受けている場合は銀行への返済で一気に苦しくなります。

不動産投資の初期の段階で1室しか物件を持っていない場合、空室がダイレクトに生活に響いてきます。

 

マンションやアパートを1棟ごと買う場合は、複数の部屋がありますので1つ2つの空室はリカバリーができますが、1室ものは0か100しかありません。

そのためできるだけ空室リスクを下げるような工夫が大切となります。

 

空室リスクは以下で解説しているエリアマーケティングをしっかり行うことで回避できる確率が上がりますので、合わせて読んでみてください。

 

まとめ

戸建て物件の特徴やリスク、メリット、デメリットについて解説しました。

不動産投資の中でも少しだけマイナーな部分がある戸建て物件ですが、世の中には戸建て物件投資法で資産を築いている人も大勢居ます。

正しい知識をもとに手をかけて上げれば、いくらでも収益を上げてくれる戸建て物件は存在しますので、興味がある方は根気よく探しましょう。

 

不動産投資で利益を得ていくには知識が不可欠です。

知らないことで騙され、結果的に損失を出してしまう可能性もあります。

知識は不動産投資をする上で何よりも必要な能力です。

WEBでいちいち調べたりするのは面倒なことではありますが、知識を身に着けなければ損をするのは自分です。

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不動産投資の知識をしっかりと身につけてから、不動産投資に挑戦しましょう。