不動産投資で借りた銀行融資の返済方法の「元金均等払い」と「元利均等払い」の違いを解説

不動産投資で借りた銀行融資の返済方法の「元金均等払い」と「元利均等払い」の違いを解説

こんにちは。チリ毛(@chirigetravel)です。

この記事では不動産投資において、銀行融資の返済方法である元金均等払い元利均等払いの違いについて解説します。

不動産投資において、銀行から融資をうけて物件を購入する場合、銀行への返済方法は大きく2種類に分けられます。

それが「元金均等払い」と「元利均等払い」です。

 

自分が住む物件を購入する時に利用できる「住宅ローン」においては、元利均等払いで返済することが通常ですが、こと不動産投資においては選択する事ができます。

それぞれの返済方法の特徴を理解し、自身のキャッシュフローが良くなる方式を選択できるようになりましょう。



元金均等払い

「元金均等払い」とはその文字通り融資によって借りている元金を、融資期間中同じ金額ずつ返済していく方法のことを指します。

そのため金利の金額が融資を受けている初期の方が高く、年を追うごとに徐々に少なくなっていきます。

毎年の返済金額が、金利が少なくなっていく分だけ毎年減少していくイメージです。

 

例えば、借り入れ金1,000万円、借り入れ期間10年、金利3%での融資を受けたとしましょう。

その場合、初年度の返済が現金100万円、金利30万円、計130万円ですが、10年後の支払い金額は元金100万円、金利3万円、計103万円と、減少していくのです。

 

初年度の支払いが一番高く、右肩下がりに返済額が減っていくのが「元金均等払い」と覚えておいてください。

そのため初期のうちはキャッシュフローが少なく、ROIを圧迫してしまいますが、時間が経つほどにキャッシュフローが改善されます。

初期の返済額が一番大きくなりますので、返済初期のキャッシュフローが赤字にならないかを最も注意しておきましょう。

 

またこの方式は公的な金融機関である日本政策金融公庫などでも採用されている方式です。

元利均等払い

元利均等払い」は「元金均等払い」とは異なり、元金と金利を合計した返済金額が、融資を受けている期間ずっと同額になるようにする返済方式のことを言います。

この方式は毎年の支払い金額を同一にするために、初期の返済金額の内訳として、元金が少なく、金利が多いという構図になります。

 

そして二次曲線的に元金の返済金額が多くなっていきます。

年数の経過とともに元金の返済金額が増え、経費として計上できる金利の返済金額が減っていき、取得税などが増えていきますので、銀行への返済が苦しくなっていく傾向にあります。

 

経費にならない元本返済がどんどんと増えていくことでキャッシュフローが圧迫され、ついにはキャッシュフローがマイナスとなるデットクロスと呼ばれる状況に陥りやすいのです。

 

そのため、元利均等払いでは将来のキャッシュフローに気を使う必要があり、いつの段階でキャッシュフローがマイナスになってしまうか、またはデットクロスにならずに返済を終えられるのか、事前にシュミレーションしておくことが重要です。

もし、デットクロスが発生してしまうのであれば、その段階で物件を売却するなどの出口対策を取ることも検討するべきです。

まとめ

銀行融資の返済方法である元金均等払いと元利均等払いの違いについて解説しました。

元本の支払いを均一にし、徐々に支払合計が減っていく元金均等払い。

支払い合計を均一にすることで、経費として計上できる金利の返済が徐々に減っていくため、当初の支払いは安いのでキャッシュフローが良いが徐々に減っていく元利均等払い。

 

それぞれに長所短所があり、投資家がどのようにキャッシュフローを残していくのか、その方針によって採用する支払い方法は変わるでしょう。

 

個々の物件の状況や自己資本の状況、投資計画に合わせて、最適な方法を選択しましょう。

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この記事が少しでもあなたの役に立てば幸いです。