不動産投資における物件の管理費・修繕積立金・委託管理費について解説

不動産投資における物件の管理費・修繕積立金・委託管理費について解説

こんにちは。チリ毛(@chirigetravel)です。

この記事では不動産投資を行うなかで発生する、物件の管理費・修繕積立金委託管理費について解説します。

 

思い切って物件を購入し、入居者も決まった、後は家賃収入が入ってくるだけだと思っていたのに、なんだか細かい支出が重なり気づけば赤字になっていた。

不動産投資ではしっかり計算をして計画を立てないとそんな事態なることが多々あります。

 

そうならないためには、不動産を購入する前から購入後に発生する費用についてしっかりと把握しておく必要があります。

 

この記事を読めば、不動産の購入後に毎年発生する、

  • 管理費・修繕積立金
  • 委託管理費

について、その違いも含めて理解できるはずです。

 



管理費・修繕積立金

管理費は日常的な管理に対して発生する費用
修繕積立金は共用部分の計画的な修繕に対する費用として積み立てる費用

大まかに説明すると上記のような感じです。

これらの費用は区分所有物件を購入した際に、それぞれの部屋ごとに必要となってきます。

 

そしてこの費用は入居者が居なくても発生してしまいます。

上記2つの料率は、物件の規模・築年数などのよって異なり、物件ごとに管理組合が定めています。

 

一般的には新築時は修繕積立金は低く抑えられ、投資家にとって魅力的な水準に設定されていますが、築年数が進むにつれて値上げされていくのが通常です。

修繕積立金の積立状況および値上げの予定の有無については、物件の長期修繕計画や管理総会議事録と呼ばれる資料などを通じて、ある程度まで把握することが可能です。

これらの情報の入手先としては、不動産業者を通じて管理組合、管理会社に問い合わせることで確認できます。

 

あくまで参考としてですが、相場としてはワンルームで1万円、ファミリータイプで2万円ほどと考えておいていただければ良いでしょう。

 

委託管理費

委託管理費は、管理費・修繕積立金とは全く異なります。

管理費・修繕積立金は区分所有物件の共有部分(廊下やエレベーター、階段など)を管理・修繕する名目で取られる費用です。

 

一方で委託管理費とは、区分所有物件の専有部分(部屋の中)や、一棟モノの物件を全て購入した場合の全体の管理のためにかかるお金です。

具体的には、入居者の家賃滞納や鍵紛失における鍵開けなどのトラブル対応を肩代わりしてくれるということです。

 

この費用はおおよそ家賃の3~5%とほどのお金が必要となります。

そしてこの委託管理の依頼できる先は大きく分けて2つあります。

それは「不動産売買仲介会社」「賃貸仲介会社」です。

 

おすすめなのは「賃貸仲介会社」です。

理由としては、「不動産売買仲介会社」は不動産の売買を中心に行っている会社ですので、入居者に関するトラブル対応は得意ではないためです。

そのため、普段からに入居者と付き合いのある地元の「賃貸仲介会社」に依頼するのが良いのです。

 

まとめ

不動産投資を行うなかで発生する、物件の管理費・修繕積立金と委託管理費について解説しました。

今回解説した

  • 管理費・修繕積立金
  • 委託管理費

については物件の購入後何年にも渡って必要となってくる費用です。

そのため購入当初から高額になってしまうことが見込まれる物件については、購入を見送ってしまうのも一つの手と言えます。

 

また不動産物件によってはこれらの管理を自主的に行うことを条件に格安にしてある物件もあります。

自分で管理することの手間を取って利益を出すような物件を購入するのも一つの投資手法と言えるでしょう。

(自主管理物件は往々にして汚れていることが多いですが)

管理費・修繕積立金と委託管理費の違いについてしっかりと理解し、その負担がどれほどのものか調べた上で不動産投資に望みましょう。

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この記事があなたの役に少しでも立てば幸いです。