不動産の価値を示す基準である「一物四価」について解説

不動産の価値を示す基準である「一物四価」について解説

こんにちは。チリ毛(@chirigetravel)です。

この記事では不動産の評価を示す基準である一物四価とはどういったものなのかについて解説します。

 

不動産には株式投資などとは異なり、日経平均株価のような市場全体の動きを示す指標がありません。

また、個々の不動産取引の売買価格についても公表されることは原則ありません。

そのため不動産は非常に情報が不透明であり、不動産に詳しくない人からすると、不動産をいくらで売買するのが良いのか判断できないという不便さがあります。

 

ここで役に立つのが一物四価という考え方です。

「一物四価」とは、一つの土地にはある4つの違ったか価値基準があることを指しています。

4つの価値とは、

  • 時価(実勢価格)
  • 固定資産税評価額
  • 公示地価
  • 路線価

の事を指しています。

 

なぜ複数の価値判断基準があるかと言うと、国や地方自治体、売り主、買い主などが、それぞれ違った視点や基準から不動産を評価しているからなのです。

ではそれぞれの詳細について見ていきましょう。

 



時価(実勢価格)

時価(実勢価格)とは、不動産物件が実際に取引された価格のことを指します。

マンションの購入など不動産取引の際に直接的に関係するのが実勢価格です。

取引がない場合には、周辺の取引事例や公示価格、固定資産税評価額、路線価などから推察して算定されます。

 

因みに不動産広告などに掲載されている販売価格は売り主の希望販売価格であり、必ずしも実勢価格とは一致しません。

 

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは固定資産税を算定するための基礎となる評価額であり、物件の売買には関係無く決定されています。

固定資産税評価額は市町村が決定し、3年ごとに評価替えが行われます。

固定資産税評価額は「土地」と「建物」から算出され、「土地」は公示地価の7割程度、「建物」は新築価格の5~7割程度と言われています。

 

「固定資産税評価額」は物件の所有者が取り寄せることが出来る「固定資産税評価額証明書」や、固定資産税の「納税通知書」にて確認することが出来ます。

固定資産税評価額は物件の売買価格とは関係がないため、この評価額が高いからといって良い物件であるとは限りませんが、価格交渉をする際の目安にすることは可能です。

 

公示地価

公示価格は正常な価格として国土交通省が公示するものであり、全国数万ヶ所箇所について毎年1月1日時点の地価を不動産鑑定士等が評価し、3月下旬に公表される価格のことを指します。

 

公示地価は、住宅地、商業地、工業地など用途ごとに価格が表示されています。

公示地価は一般の土地取引の指標となり、公共用地取得価格の算定基準にもなります。

また、同じ土地で毎年地価が公示されるので、地価の上昇や下落の状況もわかります。

 

路線価(相続税評価額)

路線価(相続税評価額)とは、相続税の算定の基礎となる評価額です。

公示地価に対して約8割程度の評価額となることが多いです。

原則として相続税の計算のために使われる価格ですが、金融機関が融資額を算定する基礎としても使われることが多いため、不動産投資家としては融資を申請する前に必ず確認しておくべき項目です。

路線価が悪い物件は銀行からの融資が受けにくい物件であると言えます。

 

路線価の調べ方は、「全国地価マップ」というEWBサイト内にて住所を検索することで簡単に調べることが出来ます。

 

路線価は物件が面している道路に設定されている価格のため、道路付け(接道)が悪い物件は評価が大幅に下る傾向にあります。

路線価は国税庁によって算出されます。

 

まとめ

不動産の評価を示す基準である「一物四価」とはどういったものなのかについて解説しました。

不動産はあらゆる側面の評価軸のある面白い投資先です。

それらをしっかりと理解することが出来れば、不動産の価値を正しく把握することが出来ますので、不動産業者から自分が損をするような物件を掴まされる心配もなくなります。

 

しっかりとした知識を身につけることは不動産投資において非常に重要です。

不動産投資で成功しようと思っているなら、しっかりと不動産投資について勉強していきましょう。

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この記事が少しでもあなたの役に立てば幸いです。