不動産投資の物件価値を決める3つの指標「収益力、担保力、稼働率」について解説!

不動産投資の物件価値を決める3つの指標「収益力、担保力、稼働率」について解説!

こんにちは。チリ毛(@chirigetravel)です。

この記事では不動産投資用の物件の価値を決める3つの指標について解説します。

 

今の日本の世の中には売りに出されている不動産物件は多数存在します。

日本にあふれている不動産の種類については以下の記事で紹介しています。

 

数多ある不動産物件ですが、投資として物件を買う以上、自分が得をする物件を買わなければ意味がありません。

では、自分とってお得な不動産物件はどのように見つければよいのでしょうか?

見つけ方の判断基準となる考え方をご紹介しますので、この記事で紹介する考え方を参考に物件を探せば、損をする確立を大幅に下げることが出来るでしょう。

 



物件の良し悪しは人によって異なる

まず前提として、良い物件悪い物件というのは、個人の価値観によってお大きく異なります。

同様にどの物件がお買い得なのかについても決まった正解があるものではありません。

 

ある人にとっては収益を生む物件がお買い得かもしれません。

他のある人にとっては節税になる物件が良い物件かもしれません。

またある人にとっては豪邸のような大きい家がお買い得と感じる人もいるかも知れません。

 

つまり、人によって何が最適な不動産なのかは、その人の事情によって大きく異なるのです。

しかし、不動産を一つの金融商品として捉えるならば、金融機関と同じ視点で物件を評価できる価値観を持つことが必要不可欠です。

 

そこで、金融機関がどのよな価値観で不動産を評価しているのかをご紹介します。

収益力の高さ

不動産を評価する指標として、その物件が月々どれだけの収益を生み出す見込みがあるかという観点があります。

物件購入価格に対して、年間どれくらいの収益が見込めるかという利回りという観点と、

自己資金に対してどのくらいの現金収入が見込めるかというROIという観点などがあります。

 

ROIとは「Return On Investment」の略であり、自分が不動産の購入にどれだけ自己資金をかけ、その自己資金がどれくらいで回収できるかという考え方です。

どちらも投資効率の高さ(収益性)に着眼した考え方です。

 

担保力の高さ

金融機関が大切にしている観点として、「不動産物件と土地を売却などで処分した時にどれくらいの金額が回収できるかというものがあります。

言うなれば、企業で言うところの解散価値のようなものです。

 

家賃収入を得ていても、急遽融資金額を銀行へ返済しなければならない場合などが起きた場合、その物件を売却すれば融資が完済できるのかといった、その物件に担保力が大事な観点となるのです。

簡単に言えば保険の役割を担えるのかどうかということです。

 

担保力が物件価格を大きく上回る場合には、その担保力を生かして別の物件を購入することも可能です。

 

稼働率の高さ

稼働率とは、購入した不動産にどれだけの入居者が入ってくれて、家賃を払ってくれるかという考え方です。

例えば、10部屋の不動産を所有した時に、年間通してすべての部屋から家賃が得られたら、稼働率は100%と言えます。

 

また10部屋のうち5部屋の物件は半年間住む人がおらず、残り5部屋は年間通して入居者が居なかったとなれば、あなたの所有している不動産全体の稼働率は25%と言えます。

また半年だけしか入居者が居なかった物件は50%、1年間入居者が居なかった物件は0%と言えます。

 

上記のように、

入居者さえいれば収益性も十分あるし、担保力も十分にある。なのに実際に入居者の募集をかけてみたら部屋がなかなか埋まらず、家賃が取れない。

といったケースも起こりえます。

それではせっかくの物件も宝の持ち腐れとなってしまうばかりか、融資の返済も出来ない事態に陥ってしまいます。

 

そのような場合、立地や間取りに問題がある可能性が高いです。

求められるエリアに求められている間取りの部屋を提供することが、不動産投資に置いては重要です。

 

まとめ

不動産投資用の物件の価値を決める指標について解説しました。

ご紹介した3つの指標である、

  • 収益力の高さ
  • 担保力の高さ
  • 可動率の高さ

の点において、あなた自身の判断基準を明確にしておくことで、効率的に物件を探していくことが出来ます。

 

しかしこれらの状況や判断基準は、同じ立地であっても景気の善し悪しや都市開発の進捗などの社会的な状況によって、毎年少しずつ変化していくことでしょう。

そのため物件購入を検討しているエリア、既に購入したエリアについては常に情報をキャッチアップし、状況の変化に応じて臨機応変に見直しをしていくことが必要です。

 

しかしこの価値を決める指標が変わることは今の所ありませんので、安心してこの3つの軸を中心に物件選びをして頂ければ、大きく損をする可能性は低くなるでしょう。

市場の状況や不動産業者の言葉に影響されて損をしてしまうことがないように、自分自身で物件の良し悪しをしっかり判断できるようになりましょう。

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この記事が少しでもあなたの役に立てば幸いです。