不動産投資における収益力を表す重要な指標「ROI」とは?詳しく解説

不動産投資における収益力を表す重要な指標「ROI」とは?詳しく解説

こんにちは。チリ毛(@chirigetravel)です。

この記事では不動産投資において不動産物件の収益力を表す重要な指標である「ROI」について解説していきます。

 

不動産投資の最終的な目標は、投資家の状況によって異なることでしょう。

例えば安く買って高く売る「転売」を目的とする場合などは、ROIはそこまで重要な指標ではありません。

毎月の家賃収入を増やし、自動的に毎月現金が入ってくることを目的とするのであれば、ROIの概念は外すことができない考え方です。

 

ROIについて理解することで、せっかく不動産物件を購入して家賃収入を得ようと思っていたのに、毎月の支払いの方が多くて余計生活が苦しくなってしまった!

という状況を避ける事ができるようになります。

 



ROIとは

ROIとは「リターン・オン・インベストメント(Return On Investment)」の略語です。

その意味としては「自己資金に対する1年あたりの回収率」という意味です。

自分が持ち出しをした手持ちの資金が1年でどれだけ回収できるのか?を図る指標を言うことです。

ROIを算出する計算式は以下です。

ROI=(キャッシュフロー÷自己資金)×100

 

例えば、自分が持ち出した自己資金が100万円であり、1年の現金収入(キャッシュフロー)が20万円だった場合。ROIは20%ということになり、投資した資金は5年で回収できることを意味します。

重要なのは不動産物件価格全体に対しての回収率ではなく、自分が使ったお金に対しての回収率であるという点です。

銀行の融資を利用する事が多い不動産投資において、最も重要な投資指標の1つとして認識されています。

 

このROIという考え方は、株式投資や企業財務分析で言うところの「自己資本利益率」の考え方によく似ています。

 

優先すべきは利回りではなくROI

不動産投資においては実質利回りもとても重要な指標です。

実質利回りについては、以下の記事にて詳しく解説しています。

 

実質利回りとは以下の計算式で算出される指標です。

実質利回り=家賃収入(実質)÷物件価格(実質)×100(%)

実質利回りは不動産物件価格に対してどれくらい回収できるかの指標であり、実際に出る収益の高さを示すものではありません。

 

そのため、いくら実質利回りが良い物件であっても、実際に手元に残るお金が僅かであったり、あるいはマイナスとなることがあります。

不動産投資家としては、自己資金を早々に回収し、放っておけばあとは利益がずっと出続けるようにし、自分が損をしていない状況に早く持っていくことが重要です。

 

そのため、利回りが良くなかったとしても、ROIが高くなるように資金繰りや融資の返済計画を組むことができる物件を狙っていくというのも、投資戦術として1つのやり方です。

 

ROIを高めるということは、負債を増やし、いかに自分が使うお金を減らすかということを指します。

そのため 負債が大きくなり、負債に対する返済が収益を大きく圧迫する事になりがちですので、収支のシミュレーションをきっちりと確認することが重要になります。

 

キャッシュフローを意識する

実際に毎月手元に残るお金を事前に計算するためには、上記のリンクで説明している実質利回りから得られる収入から、さらに以下の支払いを加味して考える必要があります。

  • 税金:個人名義での不動産投資であれば所得税と住民税。法人であれば法人税と住民税
  • 返済:銀行融資を返済する元金と金利
  • 減価償却費:実際の支払いは発生しませんが、税金に影響する経費

 

実質家賃に上記の3つの要素を加味することで、最終的に投資家の手元に残る金額が、毎月あなたが手にする家賃収入になります。

これを「キャッシュフロー」と呼びます。

不動産広告でよく表示されている「表面利回り」や、諸経費等も加味した「実質利回り」の計算に用いられている家賃収入は、実際にあなたの手元に残るお金ではありません。

今回解説したキャッシュフローこそが投資家の手元に残るお金です。

 

購入を真剣に検討するに値する実質利回りの良い物件に出会ったら、必ずこのキャシュフローについて計算を行い、実際のROIを計算し、どんな条件で融資が受けられれば収支がプラスになるのか、いくらで不動産物件を買えれば収支がプラスになるのかを、必ず事前に計算しましょう。

 

まとめ

不動産物件の収益力を表す重要な指標である「ROI」について解説しました。

ROIを良くする上で最も重要なのが銀行からの融資をどのように引くかという点です。

不動産投資において目指すべき形は、自分の手元からの持ち出しをいかに少なくし、かつ月々の収益をできるだけ高くすること、つまりROIを高めることです。

 

銀行融資がうまく組めなくて、毎月の収支が赤字になってしまった。

そんな事にならないように、ROIの考え方をしっかりと理解した上で不動産投資を行いましょう。

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この記事が少しでもあなたの役に立てば幸いです。