不動産投資の物件購入前に最初に決めるべき5つのこと

この記事では不動産投資を行う上で、まず最初に決めておくべきポイントについて紹介していきます。

不動産投資において最も重要となるのは「収益性」「積算評価（担保力）」「立地」の3つ要素です。

これらの要素が良好である物件を購入する事ができれば、不動産投資において失敗する確率は限りなく低いでしょう。

「収益性」「担保力」「立地」の良い条件の物件はどうやって見つければよいのか？については以下の記事にてそれぞれ解説しているので、合わせて読んでみてください。

■収益性

■積算評価

■立地

この記事では上記の3つの要素で物件を絞り込む以前に、物件を購入する指針となる、決めておくべき前提条件について解説します。

これを決めなければ、ただ闇雲に物件情報を探し回ることになってしまい時間の無駄です。

不動産投資物件は星の数ほどあります。

絞り込む条件を自分の中で明確に決めておくことで、スムーズに物件の精査・絞り込みができ、購入までのスピードを早めることができるでしょう。

予算を設定する

当然のことですが、まず最初に決めるべきことは、いくら位の物件を購入するか？という点です。

自分がこれまで貯めてきた貯金などの自己資金で購入する場合であれば、その金額が上限となるのでそこまで思い悩む必要はありません。

しかし融資を利用しようと思っている場合、どれくらいの金額が融資してもらえるか分からないでしょう。

そこで、融資を利用する場合は以下の考えをもとに予算を仮決めして 物件の上限金額を決定しましょう。

自己資金を20％、銀行融資で80％の賄う想定の金額

不動産投資では銀行の融資がどれだけ受けられるかは、実際に銀行に融資のお願いに行ってみなければ分かりません。

不動産投資初心者の場合はなかなか融資が付きづらいのが現実ですが、しっかりと寝られた投資計画であり融資に値する根拠が提示できれば、融資を取り付けることも可能です。

しかしその場合であっても、融資してくれる金額はこちらが希望した通りの金額を融資してくれない可能性も高いです。

ですので、よくあるパターンとして、物件金額の9割を融資が受けられ、残りの1割を自己資金で頭金として使う想定で金額を試算しましょう。

その際の注意点として、不動産投資で必要となる金額は物件の購入金額以外にもたくさんあるという点です。

物件価格以外に支払いが必要となる要素については以下にてまとめています。

別途かかる金額としては、おおよその目安ですが、物件価格の1割ほどを想定しておきましょう。

頭金として1割、その他の支出のために1割、合計して物件価格の2割を自己資金から捻出する想定で予算上限金額を設定しましょう。

（あくまで9割の融資が通った場合ですが）

毎月の返済金額が別の収入で補える金額

不動産投資で融資を受ける場合、投資家目線で言えば入っている家賃から銀行への返済を行い、余ったお金がキャッシュとして手元に残るのが理想です。

しかし、必ずしも計算どおりに行くわけではありません。

場合によっては入居者が誰もつかず家賃が入ってこないために、銀行への返済を他の収入や貯金を切り崩して行わなければならないことも想定されます。

万が一そうなった場合でも、生活ができる範囲での返済額に留められる金額で融資を組むというのも一つの考え方です。

融資を利用するか、自己資金で購入するか決める

不動産投資で最初に検討するべきポイントです。

この判断によって購入できる不動産物件の規模も大きく変わりますし、物件を買い進めていけるスピードも格段に異なります。

投資効率を上げていくのであれば、銀行からの融資は絶対にあったほうが良いです。

融資を受けるべき理由については以下の記事で細かく紹介しているので、合わせて読んでみてください。

返済ができなくなり生活が苦しくなるリスクを無くし、安全を優先するのであれば自己資金を中心に使って物件を増やしていきましょう。

また近年では経験の無いサラリーマン大家を目指す人には、銀行はなかなか融資してくれなくなっています。

そのことを考えると、不動産投資初心のうちは自己資金でリスクを下げて購入を勧めていき、実績とノウハウが蓄積でき始めてから銀行の融資を利用して買い進めていくという流れも望ましいと言えるでしょう。

積算評価と収益力どちらを優先するか決める

不動産投資物件における2大評価指標であり、どちらも重要となる数値です。

しかし、「積算評価」と「収益力」の両方が良い物件というのは、投資家すべてが望んでいる物件の条件ですので、なかなか市場で見つける事ができません。

あったと思ってもとても人気が高いですから、すぐに他の投資家に買われてしまいます。

収益力の高い物件は、借り手さえ見つかれば銀行への融資の返済も容易であることから融資を比較的簡単に受ける事ができますが、その代わりに積算評価が低い場合、バランスシートが毀損する恐れがあります。

融資を使って積算評価の低い物件を購入するときのデメリットですね。

このバランスシートの毀損は、不動産における銀行からの物件の評価は「資産価値＝積算評価」で行われることから発生します。

融資を使って購入した物件価格よりも積算評価が低い場合、購入金額と積算評価の差額は負債と判断されます。

この負債が増えて行き過ぎると銀行からは借金が多い割に代わりとなる資産をあまり持っていないと判断されてしまい、融資を受けづらくなってしまうのです。

そのため積算評価を蔑ろにした収益力だけ高い物件ばかり購入していくと、銀行から融資を引き辛くなり、投資拡大のスピードが落ちてしまいます。

そのため、投資を徐々に拡大していくのであれば、積算評価を優先しつつも、収益力の高い物件もバランス良く購入していくのが順調に買い進めていくのに向いていると言えるでしょう。

都心で買うか郊外で買うか決める

この点はエリアマーケティングの観点に通じる部分でもありますが、購入する物件の場所を都心エリアにするか、郊外の田舎にするかという判断が最初に必要です。

それぞれの特徴としては、郊外の方が収益力と積算評価は高くなりやすく、代わりに稼働率は低くなる傾向にあります。

都心部はその逆で、収益力と積算評価は低くなりやすいが、稼働率は高くなりやすい傾向があります。

この傾向からどのように不動産物件を買い進めていくかは個人の好みによるところではありますが、一例としては郊外の物件で安定した収益力を確保しつつ、安定してきたら徐々に都心部の物件に手を出していくという順番で買い進めていく大家さんは多いです。

築年数が浅い物件か古い物件か決める

購入する物件の築年数の古さも、購入するポイントとして重要です。

築年数の浅い物件の特徴

築年数の浅い物件ということは、法定耐用年数が長く残っており、長期のローンを組むことが出来る物件と言い換えることができます。

法定耐用年数は物件の構造によってそれぞれ期間が決まっており、銀行の融資は基本的に残耐用年数内の期間でした貸してくれません。

物件の法定耐用年数と、それに密接に簡易のある原価償却に関しては以下の記事にて詳しく解説しています。

特にフルローンなどの大きい金額でローンを組む場合、築年数が古く短期間しかローンを組めない物件だと、よほど利回りの良い物件でもない限り月々のキャッシュフローがマイナスになってしまいます。

それでは不動産投資をやる意味が薄くなってしまいます。

築浅物件には、融資を受けた場合の返済期間の長さと、物件が新しいために維持費が安く手間がかかりにくいというメリットがあります。

長期の銀行融資を利用し、修繕などの手間暇や管理維持費を安く抑えつつ、月々のキャッシュフローを生み出したいのであれば、築浅の物件を購入すると良いでしょう。

築年数の古い物件の特徴

中古の築年数が古いボロい物件ということは、築浅の物件に比べて安く購入できるため、利回りが高くなりやすいということです。

また、法定耐用年数が短いですので、銀行融資を組むと月々の返済額は大きくなりますが、言い換えると減価償却費を多く取る事ができる物件であるとも言い換えることができます。

中古のボロ物件は、高い利回りと減価償却費による節税メリットを期待できるという特徴があるのです。

銀行融資ではなく現金購入が前提であり、収益力の高さと節税を期待するのであれば、中古のボロ物件の購入がおすすめです。

それぞれの特徴を簡単にまとめるとこんな感じです。

まとめ

不動産投資を行う上で、最初に決めておくべきポイントについて紹介しました。

いろいろな条件での選択肢を簡単にご紹介しました。

• 予算はいくらに設定するか
• 融資を利用するか、現金で買うか
• 積算評価か収益力どちらを優先するか
• 場所は都心にするか郊外にするか
• 新しい物件を買うかボロを買うか

それぞれに特徴があり、単純な良し悪しで判断できるものではありません。

自分の状況に合わせて合っているものを購入する事が重要です。

今回紹介した内容はあくまで概要的な内容で、個別の詳細な点についてはまたそれぞれ解説したいと思います。

WEBでいちいち調べたりするのは面倒なことではありますが、知識を身に着けなければ損をするのは自分です。

不動産投資の知識をしっかりと身につけてから、不動産投資に挑戦しましょう。